שיפוצים בקומה 3 למען נדלן מסחרי טוב יותר

כיצד שיפוצים בקומה 3 משפיעים על נדלן מסחרי?

עולם האינטרנט ובמיוחד תחום כתיבת אתרי אינטרנט איננו אותו תחום פשוט כפי שהיה בעבר- אם בעבר היית מעלה טקסט כלשהו, מוסיף לו איזה צבע רקע סטנדרטי ואולי עוד איזה תמונה פשוטה שמסתובבת וכולם היו מתרשמים מהאתר שלך ומעצם יכולתך לעשות דבר כזה, הרי כיום כתיבת אתר ברמה ממוצעת ומעלה דורשת הבנה, ידע ויכולות מעבר לכתיבת קוד. איכות האתרים עולה מידי יום ביומו ונדרשת מכותב האתר לא רק הבנה בקוד אלא גם הבנה ויזואלית של מה מניע גולשים לאתר שלך ומה משאיר אותם שם, הכותב צריך להבין את הלוגיקה מאחורי מנוע החיפוש של גוגל, הכותב צריך להבין איך לשפר ביצועים ולגרום לאתר שלך להגיב מהר והוא צריך להתאים את האתר לעולם המובייל, ולעתים אם לא עדכנת את האתר שלך בטכנולוגיות החדשות הוא עלול להפוך תוך זמן מה למיושן ולא רלוונטי, כך גם הדבר לאתר בעולם של נדלן מסחרי.

 

נדלן מסחרי בסגול
נדלן מסחרי

 

כאשר אנחנו בקומה 3 הגענו לרעיון של אתר אינטרנט לעולם הנדלן המסחרי ניגשנו בצורה נאיבית לפרויקט, ידענו שהשוק מתנהל דרך אתר אחד כמעט בלבד כאשר באותו אתר עולם הנדלן המסחרי הנו נישה קטנה ולכן הנחנו שעצם קיומו של אתר כמו שלנו מספיק על מנת לגרום לשוק לרצות לעבוד איתנו ודי מהר נהפוך לאוטוריטה בתחום.

ניתן לומר היום שהרעיון הנ"ל לאחר שיחות עם גורמים רבים במשק הנדלן המסחרי הסתבר כדי נכון ואכן היה צורך במשק לאתר כמו שלנו, הגיוס של הלקוחות הגדולים במשק היה די מהיר ומרביתם נרתמו והחלו לעלות נכסים שלהם לאתר שלנו ובמהרה הגענו לשטחים רבים של נדל"ן מסחרי שפנויים להשכרה או למכירה.

לאחר זמן מה שמנו לב למספר בעיות שהעיבו על הפרויקט כולו, לפני שניגע בבעיות נסביר שכאשר מדברים על בעולם הנדלן המסחרי להשכרה או נכסים למכירה, למעשה מדברים על שלושה גורמים מרכזיים בשוק הזה: בעל הנכס, המתווך והמחפש. הגורם הראשון הנו המתווכים, המתווכים למעשה הם גורם מאד משמעותי בעולם הנדלן המסחרי ואשר מחזיקים ברוב רובם של הנכסים במחיר הממוצע ומעלה. על מנת להגיע לכל המתווכים באשר הם יצרנו קשר והתחלנו בשיתוף פעולה עם חברת מידן אשר עוזרת למתווכים לנהל את הנכסים שלהם דרך המחשב ולהעלות מודעות לאתרים המובילים במדינה, היום כל מתווך יכול לפתוח את תוכנת הניהול של מידן ועל ידי קליק אחד לעלות כל נכס מסחרי שברשותו לאתר שלנו ולנהל אותו דרך המחשב שלו.

הגורם השני הוא בעל הנכס ואשר גם הוא מתחלק לשניים: הראשון חברת הנדלן / מניב אשר כל אחת מהן מחזיקה בכמה נכסים ומנהלת אותם בו זמנית לעומת אדם פרטי שמחזיק בנכס אחד או כמה בודדים. על מנת להגיע לחברות הנדלן הגדולות שלחנו אימיילים, התקשרנו טלפונית ולעתים נפגשנו עם הגורמים המשפיעים בחברות האלו ובכמעט ללא מאמץ הנכסים הועלו לאתר, רבים מהם היו נכסי נדלן מסחרי בתל אביב או נדלן מסחרי להשכרה ורק חלקם היה נדלן מסחרי למכירה. הבעיה התחילה עם אותם אנשים פרטים שאין לנו הכרות אתם ומונים אלפי אנשים והדרך להגיע אליהם ישירות לא קיימת, למעשה קושי ההגעה אליהם משתווה לקושי ההגעה לסוג האחרון של הגורמים במשק שהינו אותם אנשים שמחפשים נכסים אם זה לצורך הפעלת עסק או למען נדלן מסחרי להשקעה, גם הם כמו בעלי הנכס הפרטיים מונים אלפי אנשים, אין לנו הכרות אתם או דרך ליצור קשר עימם ולמעשה הם החוליה הכי חשובה כי אם הם לא מגיעים אזי אין תנועה לאתר ואם אין תנועה לאתר האתר לא מסוגל להתרומם ולא משנה כמה טוב הוא יהיה.

אחריי שמיפינו את הגורמים החשובים בעולם הנדלן המסחרי, ניסינו באתר לברר האם בכלל יש תנועה לאתר ואם כן למה היא לא מתרוממת? הפעלנו כלים שמנתחים את תנועת הלקוחות באתר שלנו ולמדנו שהאתר למעשה כן זוכה לפופולריות והתנועה לאתר גדלה מיום ליום אבל במקביל שמנו לב לתופעה אחרת והיא שמספר הלקוחות החוזר נשאר נמוך לאורך זמן, כלומר אמנם קיימת זרימה של גולשים חדשים מדי שבוע אבל אותם גולשים לא חוזרים בשנית. נתון זה היה חשוב בשביל לנסות ולברר מה היא הסיבה לתופעה זו, לאחר שביקשנו וקיבלנו פידבקים מלקוחות קבועים שלנו או לחלופין פנינו לגורמים לא תלויים לנתח את הבעיה המרכזית של האתר, כולם ללא יוצא מן הכלל הצביעו על הבעיה המרכזית והיא, שהעמוד הראשי של האתר, שהיה גם מפת הנכסים לא עולה מהר, למעשה הוא עולה כל כך לאט שהלקוח מאבד סבלנות די מהר ויוצא החוצה. דבר נוסף שהועלה בפנינו הוא שהאתר לא מזמין, העמוד הראשי משעמם ולא גורם לך לרצות להישאר.

 

חדש בקומה 3
חדש בקומה 3

מצוידים בשתי נקודות מרכזיות אלה עמלנו לפתור אותן על מנת קודם לגרום למפה להיטען מהר ושנית לגרום לאתר להיראות יותר חי ומעניין. לצורך השינוי כתבתנו את כל האתר מחדש והכנסנו לתוכו אפשרויות ותכונות מעניינות וכיום כל מי שנכנס למפה רואה שהיא עולה תוך שניות בודדות לעומת התקופה הקודמת שם לקח למפה להיטען בין 30 ל 45 שניות. על מנת להגיע לשיפור דרמטי כזה בביצועים שדרגנו את כל המערכות שלנו ואת הטכנולוגיות, עברנו לעבוד עם גרסה מספר 3 של גוגל מפות, שכללנו את שאילתות הבסיסי נתונים, עברנו להשתמש בטכנולוגית AJAX JQUERY מתקדמות שעובדות ישירות מול השרת ומורידות כוח חישוב מהדפדפן של הגולש וצמצמנו באופן ניכר את הקוד המסורבל הקודם שלא היה מכוון ביצועים.

בנוסף ובמקביל למפה הוספנו דף שמכיל רשימה של כל הנכסים למי שמעדיף לחפש נכסים בצורה הקלאסית על ידי רשימות, הרשימה מאפשרת לכל אחד להפעיל פילטרים שונים של אזור, גודל, וקטגוריה כדי להתמקד בחיפוש כאשר התשובה לפילטרים מתקבלת בזמן תגובה מהיר מאד. כמו כן ניתן לחפש נכסים על ידי הקלדת כתובות- המשתמש מקליד כתובת שקרובה לאזור אותו הוא מעוניין לחפש (למשל- "תל אביב", "ארלוזורוב, רמת גן" או "כצנלסון 1 גבעתיים") והרשימה מתעדכנת במהירות שיא לפי רדיוס חיפוש.

הבלוג עבר שינוי מהותי מבחינה חיצונית וכיום הוא קריא יותר ונעים. בנוסף יצרנו קשר עם מומחים בתחום הנדלן וכבר השבוע פרסמנו בלוג ראשון של עו"ד איל רוזין שמדבר על אספקטים מעניינים בחובת הגילוי של מתווך כלפיי לקוחותיו. למי ששם לב לפרטים הקטנים הוספנו כפתורים לשיתוף מאמרים בבלוג עם חברים דרך הפייסבוק, טוויטר או דרך המייל. ולבסוף התווסף לבלוג שורת חיפוש שדרכו ניתן להגיע למאמרים מעניינים מהעבר שהתפרסמו אצלנו.

לבסוף מעל כל השינויים האתר מותאם כולו לסמארטפונים המתקדמים ביותר. כיום ניתן להיכנס לקומה 3 מכל מכשיר סמארטפון ולראות את האתר בצורה יפה וחלקה. שינוי זה הוא חלק ממגמה עולמית לעבור לעולם המובייל וכחלק משינוי זה תעלה בקרוב אפליקציה למכשירי אפל של קומה 3.

כולנו כאן בקומה 3 נרגשים עם השינויים האלה ואחרי שנאמר כל מה שנכתב למעלה, ברור לכולנו שתמיד נעדכן את האתר עם כל שינוי טכנולוגי או ויזואלי. האתר עם הפנים קדימה ולמרות שהאתר הוקם ומתוחזק ללא מימון חיצוני כלשהו אנו מאמינים שניתן להגיע להישגים מרשימים עם האתר הנ"ל ולהפוך אותו לאתר שאנשים לא רק מגיעים אליו אלא אף חוזרים אליו בשביל לעדכן ולהתעדכן.

כמו תמיד נשמח לקבל הערות והצעות על השיפורים הנ"ל ויותר מכך בקשות לשיפורים נוספים.

 

השקעה בנדלן מסחרי מניב

מאת: עו"ד אילה בירגר ממשרד אילה בירגר משרד עורכי דין.

עו"ד אילה בירגר

השקעה בנדל"ן מסחרי יכולה להניב תשואה של עד כ 8% ויותר לשנה. נכסים כאלו מושכרים למשרדים ולמסחר ומניבים תשואה נאה. איך מאתרים נכס מסחרי מניב? איך מאתרים אזור העומד להיות מפותח ע"י הרשות המקומית?
שני שותפים בחברת ייזום ושיווק נדל"ן שעיקר עיסוקה בתחום המשרדים והמסחר בגוש דן איתרו נכס כזה ביפו. בעקבות בדיקה ברשות המקומית ובמסגרת עבודתם הסיקו שהאזור יתפתח מאוד בשנים הקרובות בעקבות השקעות מתוכננות של עיריית תל אביב. המדיניות שהניעה אותם היתה לחפש חנויות ומשרדים באזורים ישנים עם פוטנציאל השבחה.
מעבר לשכר הדירה, הם שאפו לכך ששווי הנכס יעלה בשיעור גבוה בעתיד. החנות שרכשו שימשה ב-30 השנים האחרונות כמחסן, ולכן היה צורך לנקותה ולצבוע אותה. שיפוץ קל ביותר, שנמשך שבוע ועלה כ- 10,000 ש"ח השביח את החנות והפך אותה לנכס מניב.
לאחר מכן השכירו את הנכס. השוכר – אמן שהקים בה סטודיו חתם על הסכם שכירות לחמש שנים בשכ"ד ממוצע למשך כל התקופה בסך של 80 אלף שקל בשנה. השותפים פעלו באופן כזה שקודם כל איתרו אזור מתאים להשקעה ואח"כ חיפשו בו נכס.
למשל יפו – בה העיריה משקיעה כספים בשדרוג הנמל, בדומה לנמל הקיים בצפון העיר ומציאת החנות הנמצאת בכניסה לנמל יפו.

איך ניתן לממן את הרכישה?
הנכס הנ"ל מומן כך : 30% מהון עצמי (228 אלף שקל), וה-70% הנותרים (532 אלף שקל) הלוואה מהבנק לתקופה של עשר שנים. בנקים נוטים לממן רק 60% מהנכס אם הוא ריק או אם המשקיע לא מוכר להם. כאשר הנכס מושכר אפשר לקבל מימון גבוה יותר.
כשמבקשים לרכוש נכס יש להתייצב בבנק עם טיוטת חוזה, על מנת שהבנק יווכח במחיר העסקה, ויבצע הערכת שווי על ידי שמאי מטעמו. השמאי קובע הערכה למימוש מהיר – למקרה שהלווה לא ישלם את ההלוואה, ואז הבנק יצטרך לממש את הנכס בלחץ וכפועל יוצא השווי נמוך יותר. הבנק מביא בחשבון את השווי במימוש מהיר ואת מחיר העסקה, ומממן לפי הערך הנמוך מביניהם.

אסטרטגיית מימוש
אסטרטגיית המימוש שהניעה את שני השותפים היא : להמתין חמש שנים, לראות שאכן שוק הנדל"ן "עולה" , להכניס בינתיים דייר בשכר דירה מתאים לתקופה המיועדת ולבסוף למכור את החנות כנכס מניב בתשואה של כ-8% .

מהם הסכמי השכירות המקובלים בתחום?
בדרך כלל דייר מסחרי רוצה לשכור את הנכס לתקופות ארוכות, לפחות לשלוש שנים, ולקבל אופציה להאריך את השכירות עד לעשר שנים. מכיוון שהוא משקיע בשיפוץ ובהתאמת הנכס, הוא רוצה שכירות לתקופה ארוכה שתאפשר לו לכסות את ההשקעה.

מהם הסיכונים בעסקות מהסוג הזה?
קיימים אזורים מסויימים בהם לא קל למצוא דייר. ולעיתים עד שמוצאים כבר דייר מתאים – לא תמיד העיסקה ניסגרת על המחיר המצופה. כלומר עלולות להתגלות בעיות בהשכרת הנכס בהשוואה לצפי המוקדם.

המלצות
יש לבדוק היטב את מסמכי הנכס והבעלויות לפני הרכישה. לא פחות חשוב לבדוק את הייעוד של הנכס ולוודא שלא קונים חנות שלמעשה רשומה כמחסן. מומלץ מאד לפנות לאנשי מקצוע מנוסים ואמינים בתחום הנדל"ן – כגון עו"ד , שמאי, מתווך , מהנדס בניין, מודד וכיוצ"ב.
מאוד חשוב לבדוק את מבנה הנכס פיזית. לשכור שרותיו של מהנדס שיבדוק אם יש נזילות או מפגעים אחרים שיכולים להרתיע דיירים. לפני ביצוע העסקה צריך לבדוק את רמת המימון שהבנק מוכן לאשר, וכמובן להשוות בין ההצעות של כמה בנקים מאחר והתנאים משתנים מבנק לבנק ומתקופה לתקופה.
בעת השכרת או שכירת נכס מסחרי למטרה עסקית, חשוב להקפיד על מספר כללים אשר יצמצמו את הסיכון לתקלה משפטית בכל הנוגע לפעולה זו ולפעולות אחרות הכרוכים בהסכם השכירות:

בחירת מיקום
לאחר הגדרת קהל היעד ולימוד אופן התנהלות המתחרים, יכול שוכר פוטנציאלי להחליט בנוגע למיקום הרצוי למושכר. צריך לזכור שלמיקום העסק ישנה חשיבות רבה בעסקים מסוימים כמו מספרה או חנויות מסוימות וחשיבות נמוכה יותר בעסקים הנותנים שירותים בהם הלקוח אינו מגיע אל העסק.
כמובן שעל שוכר להביא בחשבון שיקולים נוספים בבחירת מיקום העסק כמו עלויות השכירות והארנונה, נגישות, חנייה ושיקולים נוספים הייחודיים לכל עסק.

שטח הנכס
שטח הנכס וגבולותיו הם הבסיס בקביעת ערכו של הנכס לפיכך, אזכור שטח הנכס בהסכם צריך להיות מדויק, מוגדר באופן אחיד, אמיתי ואמין.

דמי השכירות (תשלומם, גובהם) / תקופת השכירות / אופן התשלום ועוד
יש להגדיר בהסכם את מועדי תקופת השכירות באופן מדוייק, תחילתה וסיומה, גובה דמי השכירות, גובה דמי השכירות בתקופות האופציה (למשל – בכל תקופת אופציה יתווספו 6% לדמי השכירות ביחס לתקופת השכירות הקודמת לה), אופן ומועדי התשלום, אחריות לתיקונים וקלקולים במושכר, נשיאת הוצאות בגין המושכר וכד'.
כל אלו נושאים חשובים החייבים להיות מצויינים ומוגדרים במדוייק ובצורה ברורה כך שלא תישתמענה לשתי פנים . ככל שההגדרות חדות ברורות ומדוייקות כך יקטן הסיכוי לאי הבנות ומחלוקות בעתיד.

בדיקת המושכר
מומלץ לנסח סעיף המדבר על כך שהקונה מצהיר כי בדק את המושכר, מצבו הפיזי והמשפטי ומצאו מתאים לצרכיו ומטרותיו. הדבר חשוב בהקשר לחוקי התכנון והבניה.

רשיון עסק
חשוב שהמשכיר ידרוש מהשוכר להציג בפניו רשיון להפעלת עסק או יתנה את המצאתו / הצגתו / הוצאתו תוך פרק זמן מסויים. לא לכל עסק נדרש רשיון עסק. יש עסקים הפטורים מרשיון עסק. תהליך קבלת הרישיון פשוט יחסית, אולם, קיימים עסקים בהם התהליך מתמשך ומסורבל, כך לדוגמא עסקים בהם נדרש אישור משרד הבריאות (מסעדות, ייצור מזון וכיו"ב) או אישור משרד לאיכות הסביבה (חמרים מסוכנים, שפכים בעייתיים וכיו"ב). היות ותהליך קבלת הרישיון עלול להמשך זמן ממושך וייתכנו בעיות בירוקרטיות סבוכות ובלתי צפויות רצוי להתחיל כבר מהרגע הראשון של הקמת העסק.

הוצאות
על אף שדומה כי ברור מי משלם את הארנונה , חשמל ומים , חשוב לציין מפורשות כי הוצאות החזקת המושכר יחולו על השוכר. חשוב לדאוג שחוזה שכירות יומצא לרשות המקומית ולחברת המים והחשמל. חשוב לציין זאת בהסכם השכירות. אם דמי השכירות כוללים את הארנונה למשל – יש לציין זאת מפורשות בהסכם. כך לגבי החשמל והמים. אם מותקן שעון חשמל נפרד למספר יחידות – יש לציין מפורשות את הדרך בה ישולמו התשלומים ואף את דרך חישובם. חשוב להקפיד לעדכן את הרשות המקומית, חברת חשמל וחברת המים וכן חברת קו הטלפון בדבר זהות המחזיק בנכס ולדאוג כי שם השוכר עודכן בעירייה ובכל החברות האמורות כמחזיק הנכס בעת תקופת השכירות. כך גם לגבי סיום תקופת השכירות. זאת מאחר ואם השוכר לא ישלם את חשבון הארנונה, תביעת הרשות המקומית תתבצע מול השוכר, מבלי לערב במחלוקות את המשכיר בנכס. בנוסף, ראוי לקבוע כי מס רכוש וכל מס ממשלתי אחר המוטל על בעלי נכסים, יחול על המשכיר ולא יגולגל לפתחו של השוכר.

שוכר חליפי
מומלץ לשוכר לדאוג שבחוזה השכירות ייכלל סעיף העוסק במציאת שוכר חילופי.

תקופת אופציה
ברוב חוזי השכירות יש סעיף הקובע שיש לשוכר אפשרות להודיע בסמוך לתום תקופת השכירות כי ברצונו להמשיך ולשכור את הנכס לתקופה נוספת. מומלץ כבר בחתימת חוזה המקורי לקבוע את התנאים לתקופת האופציה – מי מחליט על המשך תקופת האופציה, השוכר או המשכיר, אולי שניהם ? אולי אחד מהם באופן בלעדי. יש לציין זאת מפורשות. יש לציין כאמור את גובה דמי השכירות בתקופת האופציה . מומלץ לקבוע זאת מראש. זה מונע מחלוקות וחיכוכים. כמובן שלשוכר מומלץ לקבוע שבתקופת האופציה יחולו אותם התנאים החלים בתקופת השכירות המקורית ואילו למשכיר מומלץ לקבוע תנאים אחרים בהתאם למצב הכלכלי וגובה דמי השכירות המקובלים בתקופה שלאחר תקופת השכירות המקורית. המשכיר צריך להביא בחשבון מצב בו חל שינוי בשוק השכירות במהלך תקופת השכירות המקורית, אשר יאפשר לו לגבות דמי שכירות גבוהים יותר עבור הנכס.

רכישת המושכר ע"י קונים פוטנציאליים או ע"י השוכר
לעיתים משכיר מעניק לשוכר אופציה לרכוש את המושכר בתום תקופת השכירות או האופציה או במהלכן. לעיתים דמי השכירות יכולים לשמש כחלק מהתמורה לרכישת המושכר. האופציה המוענקת לשוכר לרכוש את הנכס תעודד אותו להשקיע בו במשך תקופת השכירות. השוכר יכול לעמוד על מידת התאמתו של הנכס לצרכיו קודם שיוציא הון רב על רכישתו.

איסור השכרה לעסק דומה
כדי למנוע תחרות כלכלית עם עסק דומה כדאי להכניס להסכם השכירות סעיף הקובע כי אין להשכיר נכסים סמוכים לעסקים דומים או זהים. זאת בתנאי שבעל הנכס הינו בעלים של מספר נכסים הסמוכים זה לזה. כמו כן מומלץ להכניס סעיף להסכם השכירות הקובע איסור להשכיר את הנכס לעסק דומה או זהה בתום תקופת השכירות או האופציה. זאת כדי למנוע מצב שבו עסק שצבר מוניטין רב וקהל לקוחות מרוצה, לאחר עזיבתו – אותם לקוחות ימשיכו להגיע למקום בו פעל העסק הקודם.

ביטוח
חשוב להתנות את הסכם השכירות בקיומה של פוליסת ביטוח מסודרת המבטחת מפני נזקים וביטוח צד ג'. כמו כן יש לציין את המשכיר כמוטב בפוליסה. יש להכניס להסכם השכירות תניה לפיה על השוכר להציג את הפוליסה בפני המשכיר תוך פרק זמן מסויים . אי רכישת פוליסת ביטוח עלול לגרום לנזק כבד ביותר לשוכר או למשכיר. כעקרון השוכר חייב בביטוח תכולת המושכר והמשכיר אחראי על ביטוח המבנה.

בטחונות
משכירים רבים נוהגים לדרוש שטר חוב ובנוסף שיקים לבטחון להבטחת התחייבויות השוכר עפ"י הסכם השכירות. שיטה אחרת בטוחה יותר היא תשלום דמי השכירות באמצעות כרטיס אשראי. כמו כן ניתן לדרוש מהשוכר המצאת שיק בנקאי לבטחון כדי להבטיח שיעמוד בכל חיוביו במיוחד כשמדובר בנכס יקר במיוחד.

מכל מקום יצויין כי הרשימה לעיל אינה ממצה. מומלץ להיוועץ בעו"ד כדי למנוע מפח נפש, הוצאות וזמן וכסף מיותרים.

אילה בירגר משרד עורכי דין
הרצל 5, ת.ד. 5103, נתניה
טל. 09-8844156 פקס 09-8846676
http://www.birger.co.il
דוא"ל ayala.birger@gmail.com

Articles.co.il/עו"ד אילה בירגר