הצצה לשינויים של אתר הנדלן המסחרי המוביל בישראל 'קומה 3'

בתקופה האחרונה ולאחר שיחות רבות עם לקוחות רבים שלנו, האתר קומה 3 מחדש ומשנה את האתר על מנת להתאים את עצמו לכמות המידע שעובר דרכו.

מצד אחד אני נרגש לכתוב על השינויים הבאים עלינו לטובה ושעליהם אנו עובדים מזה זמן מה, ומהצד השני מבוכה לכתוב את הפוסט הזה .. מיד תבינו למה.

'קומה 3' קיימת כמעט כשנה וחצי, במהלך השנה וחצי צברנו ניסיון רב בעולם הנדלן המסחרי, נפגשנו עם אנשים רבים וחשובים, חלקם מובילים בתחומם, הכרנו אנשים נהדרים מעולם ההיי טק וסצינת הסטארטאפ הישראלית, זכינו להכיר אנשים משפיעים מגופים ממשלתיים ומוניציפאלים ובעיקר זכינו למנת אהבה והערכה מכל אחד שפגש את האתר והתלהב מהרעיון שקהילת הנדלן המסחרי זוכה סופסוף להתייחסות אישית וממוקדת.

ההתלהבות מסביבנו הייתה רבה, כמות הנכסים גדלה בצורה מתמדת והטראפיק לאתר הביא אותנו להיות בשלב כלשהו בין ה- 300 אתרים המובילים בישראל עם 500 כניסות ייחודיות של משתמשים ביום (Unique Users) ואז קרה דבר נוסף- הביצועים של האתר נפגעו, לפתע לעמוד הראשי לקח להיטען כמעט 20 שניות דבר שבאינטרנט של היום קשה לעיכול, בתור פתרון מהיר העברנו את האתר לחוות שרתים בישראל אשר מספקת ביצועים גבוהים, גם פתרון זה במהרה לא היה אפקטיבי ועמדנו בפני צומת דרכים.

לשמחתנו אחריי עבודה מאומצת של חצי שנה שכללה מחקר רב, דיזיין חדש וכתיבת קוד חדשה לגמרי (את כל המידע הזה ועוד אני אעלה כאשר האתר החדש יעלה לאוויר) האתר החדש יהיה מהיר מאד, מהיר במושגים עולמיים ולעומת כל אתר אחר בסגמנט שלנו ובישראל בפרט.

כבר היום ניתן לראות חלק מהשינוי בלינק הבא- http://www.koma3.co.il/list

מכיוון השינוי המלא ייעשה בשלבים, כרגע הוא משולב כלינק מהעמוד הראשי- http://www.koma3.co.il  על מנת שנוכל לקבל פידבקים נוספים על השינוי ונוכל לעקוב אחריי תנועת משתמשים ישנים וחדשים.

בנוסף בקרוב ייעלה לאוויר האתר הבריטי של 'קומה 3' מעודכן בשינויים החדשים ולאחריו האתרים הבינלאומיים האחרים.

 

אנחנו נשמח לקבל תגובות על השינוי החדש, על העיצוב, על התוכן והצעות לשיפור.

נשמח לקבל הצעות לכתיבת תוכן, האם יש נושאים שמעניינים אתכם ושהייתם מעוניינים שנכתוב עליהם יותר.

 

תודה על כל הפידבקים, צוות קומה 3

info@koma3.co.il

 

כיצד להעריך שווי נכס

כיצד להעריך שווי נכס

כיום ישנן גישות המשמשות להערכת נכס נדל"ן מסחרי מנקודת מבט מסוימת אשר קובעת את מחיר המכירה האפשרי לנכס מניב בשוק הפתוח עם מספיק זמן לשיווק על ידי מוכר שאינו תחת לחץ, מידע מלא על תנאי השוק ובנוסף קונה עם ידע רב שיכול לממש את הרכישה גם ללא לחץ מיותר ולפעול בטווחי ערכים הנגזרים מהשיטות המקובלות ולאחר קבלת מסקנה סופית כולל ביצוע התאמות למשתנים השונים המייצגים תהליכים המשמשים לקביעת שווי השוק של נכס בתנאים מסוימים ובזמן מסוים.

שינויים במשתנים יהיו למשל: הנכס פנוי, מכירים תחרותיים, פחת, התיישנות כלכלית או פונקציונלית וכו.

ישנן שלוש שיטות המשמשות למציאת טווח ערכים לנכס מסחרי ואשר מהם ניתן למצוא את המחיר הסופי- גישת ההכנסה, גישת העלות וגישת המכירות. ניתן להשוות ביניהן ולכל אחת יש התהליך שלה לחישוב ערכו של נכס.

גישת הכנסה – קובעת את הערך של הנכס הנדל"ן המסחרי כנגזרת מהרווח התפעולי הנקי שלה ביחס לשיעור ההיוון המקובל והקשורה לנכס המייצגת את הסכום לאחר ההכנסה ברוטו דרך הרווח ודרך הכנסה משתנה פחות הוצאות הקשורות להפעלת הנכס. הערך המחושב מגישה זו נחשב יותר מדויק ומעיד על השווי האמיתי של הנכס במיוחד לאור ההשוואה עם שתי הגישות האחרות בהמשך מאמר זה.

גישת עלות – קובע את הערך של הנדל"ן על ידי חישוב שווי נוכחי והיכולת לייצר שיפורים בפחת בניכוי עלות להתיישנות פונקציונלית וכלכלית; כמובן שהקרקע הבסיסית היא לא ברת פחת. התקדמות טכנולוגית, שינויים פרוצדורליים, התייעלות, רצונות של משתמשי הקצה ועוד יכולים להפחית את ההשפעה של ביקוש לבניין או חלל להשכרה ביחס למלאי חדשים יותר.

גישת מכירות– קובע את הערך של הנדל"ן ממכירות היסטוריות של נכסים דומים בשוק עם התאמות למאפיינים שונים. הקצאת ערכים לתכונות אלה או היעדרה והוספה או הפחתה של הדולר אשר משתקפת בעלייה או ירידה בשווי המיוחס. תהליך זה שואב את נתוניו מפעילותו במכירות בשוק ורכישות / המכירות ההיסטוריות של נכסים מאותו הסוג, למשל קמעונאות, תעשייה ועוד תועדה בעסקאות ואשר כוללים עסקאות מימון.

המידע הקולקטיבי המתקבל מכל גישה מנותח עם משקל שניתן לשיטות המתאימות בהתאם לאופי של נכס הנושא, איכות הנתונים הזמינים לגישה והמטרה של הקצאת הערך.

הנכס המדובר משפיע על השיטה שנחשבת מתאים ביותר לקביעת השווי.

מנקודת מבטו של משקיע, לגישת ההכנסה ניתנת בדרך כלל יותר שיקול מאשר האחרים ביחס לנכסים מסחרייים בשוק הנדל"ן. אפילו הערך של הקרקע קשור לשימוש בו או שימוש פוטנציאלי מגויס באמצעות ייעוד קרקע וזרם ההכנסות שניתן להשיג מהשיפורים.הערך הסופי שבו ניתן לרכוש כולל את כל הגורמים והמשתנים הרלוונטיים לנדלן והניסיון של פרט מצייר את ערך הנכס.

כיצד להצליח ולמכור יותר בנדל"ן מסחרי

להצליח בשוק הנדל"ן המסחרי פשוט יותר ממה שאתה עשוי לחשוב כרגע. אתה צריך לוודא שיש ברשותך מידע על הנכס לפני ביצוע מהלך. הטיפים הבאים מלמדים כיצד להוציא את המקסימום מכל עסקה ועסקה.

לא משנה אם אתה קונה או מוכר, האינטרס שלך לנהל משא ומתן. ייתכן ותצטרך להילחם כדי לקבל לעצמך מחיר הוגן על מחיר הנכס.

אל תהיה פזיז בקבלת החלטות נדל"ן מהירות. ייתכן שבקרוב תצטער על כך כאשר תגלה שהנכס אינו מתאים לצרכייך. לעתים מציאת נכס נדלן מסחרי עלול לקחת עד שנה, אל תדאג, הזמן שווה בשביל מציאת ההשקעה הנכונה בשוק.

אתה אף פעם לא יכול לדעת יותר מדי על נדל"ן מסחרי, כדאי לך לנסות תמיד ולחפש מקורות חדשים של ידע.

מיקום הנו חיוני לנדל"ן מסחרי בדיוק כפי שהוא חיוני לנכסים למגורים. בדיוק כפי שאתה מנסה להכיר את הקהילה המקומית שבה אתה מחפש לרכוש דירה פרטית, תחשוב על הקהילה שממוקמת באזור הנכס המסחרי. אתה צריך להיות בטוח באופן סביר כי הקהילה עדיין תהיה הגונה ותצמח 10 שנים לפחות מעכשיו.

בוודאי שתצטרך להשקיע הרבה מאמץ לתוך ההשקעה החדשה שלך בהתחלה. הדבר עלול לקחת קצת זמן כדי למצוא רכוש שווה ולזה יש להוסיף את הזמן שלוקח לבצע את כל התיקונים והשינויים שיש בהם צורך. אל תיכנע במידה ותהליך לוקח יותר מדי זמן כדי להשלימו, התגמולים שאתה חוזה יגיעו בעתיד.

כאשר אתה נמצא בפני אפשרות לבחור מספר נכסים מסחריים, חשוב בקנה מידה גדול יותר.

כאשר אתה בוחר מתווכים, תמיד עדיף כזה שעוסק במקצוע ובאזור שנים רבות, הניסיון שלהם יבוא לך לעזר בשוק המסחרי בפועל. חפש מתווכים שמכירים את הסוג של נכס המסחרי שאתה רוכש או מוכר.

יש מגוון של גורמים שונים שיכול להשפיע על הערך שלך באופן משמעותי, הכר את כולם.

עשה הכל כדי לשמור על הדיירים שלך על מנת שתוכל לשלם את החשבונות, במידה ואתה מאבד דיירים, נסה להבין למה הם עזבו ותקן את המצב.

בצע בדיקה מקצועית של הנכס המסחרי שלך לפני שאתה רוכש אותו.

וודאו האם הסוכן שלכם מייצג גם את הקונה וגם את המוכר, חובה על הסוכן לתת גילוי דעת ושהדבר יהיה מוסכם על ידי שני הצדדים.

ודא שאתה מודע לכל הבעיות הסביבתיות האפשריות. נכס עם בעיות פסולת מסוכנות עלולות לגרום לך כבעל נכס לאחריות אישית ואתה חייב להיות מוכן ומסוגל לענות על צורכים אלה, ללא קשר לשאלה האם אתה אחראי באופן ישיר להם.

מאמר זה סיפק לך בסיס טוב כדי שתוכל להשתמש בו לעסקאות שלך, בכל מקרה המשך ללמוד יותר ולשמור על קשר עם הזדמנויות חדשות באזור שלך.

דברים שיש להימנע מהם כאשר מחפשים נדל"ן מסחרי להשקעה

ברכישת נכס מסחרי טמון רווח רב יותר מאשר רכישת נכס למגורים. דבר זה מקשה על מציאת הזדמנויות  טובות. הנה מגוון טיפים שיעזרו לך בקבלת החלטות מושכלות יותר בנוגע למיזם נדל"ן מסחרי.

לפני רכישת כל נכס, על הקונה לבחון את רמת ההכנסה של המקומיים ורמות ההכנסה של העסקים המקומיים. אם אתה מסתכל על נכסים שקרובים למקומות ציבוריים כמו אוניברסיטה, בתי חולים, או חברות גדולות אחרות, ייתכן שתוכל בעתיד למכור את הנכס מהר יותר ובסכומים גבוהים יותר.

למעשה כמות הידע שתוכל לצבור היא אינסופית כך שחובה עלייך ללמוד את נושאי הנדל"ן באופן קבוע.

עסקות הנדל"ן מסחריים הן באופן אקספוננציאלי עסקאות מורכבות יותר וארוכות יותר מרכישת בית מגורים. אתה המשקיע צריך להבין שלמרות שמדובר בהתחייבות עצומה, במידה ותהיה חרוץ הרווח העתידי רב ביותר.

כשהנך מתלבט בין נכסים מסחריים, שניים או יותר, עדיף להסתכל על דברים בקנה מידה גדול יותר. באופן כללי, זה למעשה מצב דומה כאשר אתה קונה דבר כלשהו בכמויות גדולה בחישוב של כל יחידה ויחידה.

אתה צריך לנסות להבין את ההכנסה הנקייה של נכס המסחרי שלך (NOIׂ).

כאשר אתה מחפש לרכוש מגרש להשקעה, ישנם הרבה דברים שקובעים את הערך של המגרש. עלייך להבין את כל המשתנים בקביעת ערך מגרש על מנת  למנוע בעיות גדולות יותר שעלולות להתרחש לאחר המכירה.

בעת חיפוש אחר נכס עלייך להתייצב פיזית באזור ולהתהלך בשכונה ומסביב לה לפני שאתה מחליט על רכישת נכס. יחד עם זאת, אם המוצרים או השירותים שלך נועדו לשרת את אלה שהם מעוטי הכנסה כמובן שעלייך לוודא שהכנס יהיה בקרבת קהל היעד שלך.

השתמש באמצעי פרסום השונים על מנת לחפש (או למצוא) מודעות בנדל"ן מסחרי. אנשים נוטים בטעות לחשוב שנדל"ן מסחרי מחפשים רק אלה שנמצאים בקרבת מקום למרות שהדבר אינו כך כלל וכלל. ישנן משקיעים פרטיים רבים המעוניינים בנכסים בזול או במחיר סביר מחוץ לשטח המידי והקרוב שלהם במידה והמחיר הוא נכון.

צא לסיורים בכל נכס שאתה שוקל. השתמש באנשים מקצועיים כמתווכים בזמן שאתה בודק מאפיינים שונים. ברגע שבידך כל הפרטים הרלוונטיים הגש את ההצעה שלך והתחל במשא ומתן. לעתים המשא ומתן מתארך ולכן חובה עלייך להעריך את הנכס שוב למקרה שהתנאים הסביבתיים השתנו.

הכן רשימה מדויקת וברורה של המטרות שחשובות לך בחיפוש נכסי נדל"ן מסחריים. רשום את הדברים שאתה אוהב וחשובים לך כגון האם קירבה לתחבורה ציבורית חשובה לעובדים שלך, כמה מטרים רבועים מינימלי ומקסימלי אתה מעוניין בנכס, האם למספר החדרים יש חשיבות, האם יש חשיבות לכמות חדרי הישיבות, חדרי מנוחה, מספר מקומות החנייה לעובדים וללקוחות,

הכנסות והוצאות

לברר האם יש הטבות מס כלשהן בזכות ההשקעה בנדל"ן המסחרי (ישובים באזורים מסוימים, העסקת אוכלוסיות מסוימות). ישנם משקיעים אשר יקבלו ניכויי ריבית, בנוסף להטבות פחת.

להיות מודע לעובדה שיש תוחלת חיים קשורות לכל נכס. הבניין עשוי להזדקק לשיפורים משמעותיים כמו גג או חיווט מחדש כולל. כל הבניינים צריכים בסופו של דבר תחזוקה, אהיה מוכן להתמודד עם בעיות אלה לטווח ארוך.

נסה למקד את תשומת הלב שלך על סוג השקעה אחד בכל פעם. בין אם זה בניין משרדים, השכרת דירות או סוג אחר של השקעה מסחרית.  כל אחד מההשקעות אלה יצטרך את מלוא תשומת הלב שלך ותוכל לתפקד טוב יותר עם אחד בלבד מאשר רבים אחרים.

ודא שאתה מבין את ההשלכות של הנושאים הסביבתיים. קיים חשש גדול שכאשר אתה משמש כבעלים של נכס עם בעיות של פסולת מסוכן אתה עלול להיות אחראי אישית לבעיות. כבעלים של הנכס, האחריות היא שלך להתמודד עם בעיות אלה, ללא קשר לשאלה אם אתה היה אחראי באופן ישיר להם.

אתה יכול לערוך או להוביל עלון בנוגע לנכסים מסחריים, או באופן קבוע לפרסם תוכן חדש באתר רשת חברתי כלשהי.

כאשר אתה חושב על רכישת נדלן מסחרי הכלל אצבע הוא גדול יותר, טוב יותר. למשל רכישת בניין עם 5 יחידות לא קל בניהול לעומת 50 יחידות מחמישה. בניין קטן דורש את אותה ניירת ומימון כבניין גדול יותר, אבל לטובת בניין גדול קיימת האפשרות לשנות מחירים לטובת משכירים אלו או אחרים שקיימת במידה קטנה מאד בבניין קטן בנוסף פגיעה בהכנסה ביחידה אחת בבניין קטן פוגעת משמעותית בהכנסה שלך כמשקיע מהנכס.

תמיד להיות על המשמר עבור מוכרים שיש להם מוטיבציה למכור ואחת המשימות שלך הן למצוא אותם, במיוחד אלה שנאלצים מסיבותיהם שלהם למכור את הנכס מתחת לשווי השוק.

עם זאת, כל מקרה ומקרה יש לו בעיות שונות, ולקבוע מה היא ההשקעה הטובה ביותר עבורך.

התייעץ עם שותפים לעסקים או חברים וכדאי לבוא עם רשימה של מלווים פוטנציאליים. התייעץ עם גורמים אשר מלווים לך את הכסף וברר תוך כמה זמן הם מעריכים ייקח התהליך כולל ארגון הניירת שלך כדי לסייע להבטיח שאתה מקבל את ההלוואה המתאימה ובעיתוי המתאים לרכישת נכס מסחרי להשקעה.

לסיכום

יסודות הנדל"ן המסחריים האלה אמורים לעזור לך לבצע השקעות חכמות. תתרגל אותם על מנת ליצור ניסיון, גמישות וחשיבה מהירה בזמן שאתה בודק את השוק, תוכל להתמקצע בחיפוש אחר עסקאות שאחרים עשויים לפספס ואשר תוכל לייצר לך הכנסות גבוהות לאורך זמן.

האתר קומה 3, הנו אתר המתמחה בלוח מודעות לעולם הנדל"ן המסחרי. הנך מוזמן לפרסם ולחפש נכסים מסחריים להשקעה.

מציאת משרד קטן מעולם לא הייתה קלה יותר

בפוסטים הקודמים שדיברו על מילים חשובות למנועי החיפוש, הדגשתי את החשיבות של המילים עסקים להשכרה וחנויות להשכרה. כל אחת מהמילים פונה לקהל גדול מאד של מחפשים שלאו דווקא משתמש ב "משרדים להשכרה" על הווריאציות השונות שלו ומאפשר להגיע ללקוחות פוטנציאליים רבים.

ובאמת החל מאותו פוסט ראינו תנועה רבה אל האתר בזכות המילים הללו כאשר התנועה גדלה בעיקר באזור החיפוש של עסקים וחנויות להשכרה.

ישבנו חשבנו, מה הלאה? כיצד להגיע לעוד לקוחות, לכאלה שמחפשים דברים אחרים, שונים ולאו דווקא סטנדרטים. נכנסו לכלים של גוגל, לכלי שעוזר לאתר מילים רלוונטיות וחיפשנו עוד מילים רלוונטיות.

מצאנו את משרד קטן שאמנם לא זוכה לרייטינג גבוה כמו הנ"ל אבל עם תנועה חודשית יפה.

למה בחרנו להשתמש בו?

קומה3 נכון להיום מתקרבת לחצי מיליון מטר ריבועי של נכסים בכל הארץ. נתון זה אשר מתפזר על פני סוגים שונים של נכסים ובאזורים שונים מאפשר להוציא ולנתח נתונים סטטיסטים רבים. אחד הנתונים הוא הגודל הממוצע של נדל"ן מסחרי בישראל ואשר גם אותו ניתן לפלח לפי סוגי הנדל"ן.   הנתון מראה שגודל שטח נדל"ן מסחרי בישראל הוא 518 מ"ר וכאשר מתמקדים ומפלחים מוצאים שגודל ממוצע של משרדים בישראל הוא 304 מ"ר.

בדיקה יותר מדוקדקת מגלה שרק 20% מהמשרדים הנ"ל נמצאים מעל הממוצע ו- 80% מתחתיו. כלומר יש ריכוז גבוה מאד של משרדים קטנים יחסית. למעשה משרדים עד 50 מ"ר מהווים כמעט 25% מכלל המשרדים הפנויים.

האתר קומה 3 הוקם בתחילת 2012 בראייה שצריך להפוך את החיפוש אחר הנכס המסחרי הבא שלך לקל יותר, האתר משתמש בטכנולוגיה המתקדמת ביותר ופונה לכל סוגי הנכסים. נתון של 25% מחפשי משרד קטן הוא בהחלט חשוב כדי להביא עוד לקוחות שיכירו את הפלטפורמה שלנו וישתמשו בה לטובתם.

 

כיצד מחפשים משרד קטן בעזרת קומה 3?

נכנסים לאתר קומה 3 ובחלק העליון מצד שמאל בוחרים את סוג הנכס (למשל משרדים) ולאחר מכן מימינו את הגודל הרצוי (ראה תמונה מצורפת), התוצאה תציג על המפה את כל הנכסים הפנויים בהתאם לפילטר.  לנוחיותכם מצורף מחשבון חכם שמאפשר לכם למצוא נכס לפי מספר אנשים.

קומה 3- משרד קטן

עסקים להשכרה- קמפיין פרסום בגוגל

בפוסט הקודם כתבתי על מילים חשובות בתחום הנדלן המסחרי כמו עסקים להשכרה וחנויות להשכרה, כאשר מעוניינים להופיע גבוה בדירוג של מנועי החיפוש כמו גוגל או בינג, ראה בלינק פה.

למילים אלה הגענו באתר קומה 3 אחריי קמפיין פרסומי שהרצנו בגוגל אדוורדס במשך 6 ימים ובסכום כולל של 400 ש"ח ושמטרתו היחידה הייתה ללמוד את הרגלי החיפוש של הלקוחות שאותם אנו מעוניינים להביא לאתר שלנו, אותם לקוחות שמחפשים משרדים להשכרה, חנויות להשכרה, עסקים להשכרה ועוד נכסים אחרים בעולם המסחרי.

להלן התוצאות, האנליזה וכיצד למדנו ושיפרנו את האתר.

תחילה מושגים חשובים להבנה:

מילה– בשונה מהמונח הנפוץ, בעולם החיפושים מדובר במילה אחת או כמה הנכתבים על ידי משתמש בעת חיפוש. למשל "משרדים להשכרה' הינה מילה וגם "משרדים להשכרה בתל אביב" הינה מילה אחרת לחלוטין.

CTR– אחוז ההקלקה על מודעה ביחס לפעמים שהיא הופיעה בחיפוש כלשהו. לדוגמא אם נניח שהמילה "משרדים להשכרה" הוקלדה ביום מסויים 1000 פעמים במנוע החיפוש של גוגל, כתוצאה מכך 1000 אנשים שונים נחשפו למודעה פרסומית של 'קומה 3' שקוראת להם להיכנס לאתר ורק 300 פעם המודעה הוקלקה הרי יחס ההמרה בין הופעה בחיפוש לבין הקלקה הינו 300/1000, דהיינו 30%.  אגב, לפי הסטטיסטיקה של גוגל יחס המרה של מעל 2% הוא טוב, יחס המרה של מעל 5% הוא מעולה.

PPC– מחיר עבור הקלקה. ככל שהמילה פופולארית המחיר עבור כל קליק הינו גבוה יותר. המילה הכי יקרה כיום בעולם החיפוש היא Insurance ומחירה 200 ש"ח להקלקה.

 

תכנון– על מנת להיערך לקמפיינים בצורה נכונה, השתמשנו בכלים של גוגל על מנת לאתר את מערך המילים הנכונות ביותר לקמפיין כמו שלנו, את הקמפיין חילקנו ל-4 תתי קבוצות ככמות הקטגוריות שיש באתר שלנו- חנויות, משרדים, אולמות ומחסנים. כל קבוצה קיבלה את מערך המילים שמתאים לה וכל מילה קיבלה תקציב מינימלי למחיר עבור קליק.

 

התוצאותמספר הופעות: חנויות הופיע ב 2390 חיפושים, משרדים הופיע ב 1747 חיפושים, מחסנים 1072 פעמים ואולמות 442 פעמים.

הקלקות בפועל– חנויות 48 פעמים, משרדים 21, אולמות 19 ומחסנים 13.

CTR– אולמות 4.3%, חנויות 2%, משרדים ומחסנים 1.2%

PPC– מחסנים עלה 2.3 ש"ח לקליק, חנויות 3.53 לקליק, אולמות 4 ש"ח לקליק ומשרדים 6.3 ש"ח לקליק.

נדלן מסחרי- מודעות
חנויות להשכרה- ניהול קמפיין

מסקנות ראשוניות:

  • אין הרבה מחפשי אולמות אבל מי שמחפש מקליק באחוז גבוה יותר על מודעות פרסום.
  • השימוש במושגים מעולם המשרדים יקר ולכן יותר קשה להגיע אליהם.
  • לעומת זאת יותר זול להגיע למושגים מעולם החנויות.

 

הדבר הבא שחקרנו אילו מילים הם הטובות יותר, כלומר שבעזרתן ניתן להגיע לאנשים 'איכותיים' יותר. הכוונה באיכותיים לאלה שרלוונטים למסע הפרסום, למשל לא כל מי שמחפש "נדלן" מחפש נדלן מסחרי אלא ייתכן והוא מחפש גם נדלן פרטי שלא רלוונטי לאתר קומה 3.

בקמפיין שלנו השתמשנו ב 18 מילים שונות. 'משרדים להשכרה' הופיעה 1468, עסקים להשכרה 1304 וחנויות להשכרה 751. ראה תצלום מצורף. מה שהיה חשוב לנו פה הוא לראות את המיקום של המילה, ככל שהמיקום של המילה טוב יותר אתה נחשף ליותר משתמשים.

חנויות להשכרה בתל אביב
חנויות להשכרה- ניהול קמפיין בגוגל

 

מסקנות

על סמך התוצאות האלה ניתן ללמוד שכל המילים שלא קשורות למשרדים זוכות למיקומים מאד גבוהים. השימוש במילים חנויות להשכרה, עסקים להשכרה ואולמות להשכרה מביאה אותך לדירוגים גבוהים בגוגל לעומת השימוש במילים שקשורות למשרדים להשכרה.

בקמפיין של משרדים, רק המילה 'משרדים להשכרה' הצליחה. כל השאר כמעט ולא הופיעו בחיפושים.

מילים חשובות בעולם הנדלן המסחרי:

  • משרדים להשכרה
  • חנויות להשכרה
  • עסקים להשכרה
  • להשכרה מחסן
  • אולמות להשכרה
  • חנויות להשכרה בתל אביב
  • חנות להשכרה

עסקים להשכרה וחנויות להשכרה- דברים שלמדתי

האתר 'קומה 3' קיים מזה כמה חודשים ומטרתו לקשר בין בעלי הנכסים המסחריים לבין אלה שמחפשים נכסים כאלה.

מהיום הראשון שמנו את הדגש באתר על משרדים להשכרה, יצרנו קשרים עם חברות נדלן מניב מהמובילות במשק כמו ריט1, אספן, ביג סנטרס, אמות אלוני חץ, סלע קפיטל ועוד … והעלינו את הנכסים שלהם לאתר. יצרנו קשר עם חברות תיווך גדולות כמו אנגלו סכסון, רימקס, רשף נכסים ועוד.. בשביל לתת כיסוי מלא ומקיף בכל הארץ. בהמשך יצרנו קשר עם גופים ציבוריים גדולים כמו עיריית תל-אביב, רשות הנגב, עיריית רעננה, עיריית באר-שבע ועוד על מנת לאפשר לכל עירייה לתת פוקוס להתפתחות המסחר והעסקים בשטח שלהם.

לאחרונה החלטנו לנהל קמפיין פרסומי בגוגל אדוורדס במטרה לבחון את אפקטיביות התכנים שלנו ועל מנת שנוכל לדעת מה מחפשים האנשים בבית, אילה תכנים ואילו סוגי נכסים מסחריים.
על הקמפיין הזה והתוצאות שלו אני אפרסם בלוג בפעם אחרת אבל משהו שנורא בולט לעין צץ- אנשים מחפשים והרבה עסקים להשכרה וחנויות להשכרה ולאו דווקא משרדים להשכרה.  יותר מכך, חנויות להשכרה הינו תת סעיף של עסקים להשכרה ולכן כמותית מספר החיפושים משמעותי יותר.

למעשה בארבעה ימים הראשונים של הקמפיין כאשר מתוכם יומיים היו שישי שבת, המונח "עסקים להשכרה" נרשם בגוגל 800 פעם ו"חנויות להשכרה" לא הרחק מאחור. נתון זה הפתיע אותנו מאד ואנחנו בקרוב ניישם את העובדה הזו באתר שלנו על מנת לפנות אל אותם אנשים שמחפשים להקים עסקים ו/או למצוא חנויות לחלום שלהם.

את הנתון הרב של מחפשי 'עסקים להשכרה' ניתן לפרש ולתאר בכמה כיוונים שונים:
1. אוכלוסיית מחפשי המשרדים להשכרה מוגבלת למנהלי חברות ומכיוון שלא כולם מחפשים בו זמנית הרי מדובר באוכולוסייה לא גדולה משמעותית ברגע נתון.

2. עסקים להשכרה הינו מונח רחב שמכיל בתוכו סוגים שונים של עסקים ובגדלים שונים, האנשים מאחוריי העסקים שונים זה מזה ולכולם יש חלום להצליח ובגדול.

3. כמותית יש יותר עסקים מאשר משרדים.

4. מבחינה גאוגרפית יש עסקים בכל הארץ וכמעט בכל עיר או יישוב כאשר משרדים מוגבלים לרוב לאיזורים המסחריים בלבד.

עם כל הנתונים האלה ומה שאנחנו לומדים מהם, האתר ייפנה יותר ויותר אל אותם מחפשי עסקים להשכרה וחנויות להשכרה וכמובן נמשיך לטפח את החלק שלנו במשרדים להשכרה שגודל מיום ליום.
אנחנו נשמח לקבל תגובות על הבלוג הזה, רעיונות לביצוע וכמובן שהכי נשמח אם תמשיכו להשתמש באתר.

מתווכים ויועצי נדלן מסחרי ועסקי מפרסמים בקומה 3

'קומה 3' הינו האתר הראשון בארץ להעניק קורת גג אחת לכל השירותים של הנדלן המסחרי והעסקי.
מתווך או בעל נכס יכול לפרסם את הנכסים שלו בלוח הנדלן של 'קומה 3' (משרדים להשכרה, חנויות להשכרה, אולמות ומחסנים להשכרה) ללא הגבלה וללא עלות כלשהי.
מציאת נכסים נעשית בצורה קלה דרך הממשק של גוגל מפות ובנוסף אפשרות לטיול וירטואלי בסביבת הנכס כולל מידע על מקומות באיזור.

כבר היום חברות נדלן מניב מהמובילות בארץ מפרסמות באתר 'קומה 3'.
רשתות תיווך מובילות מפרסמות נדלן מסחרי להשכרה,
ובנוסף עובד האתר בשיתוף עם עיריות וגופיים ממשלתיים אשר משתמשים במאגר לוחות נדלן של 'קומה 3' על מנת להציג נכסים מסחריים פנויים ולעודד כניסת עסקים לתוכם.

נדלן מסחרי לא היה מעולם כה פשוט.

לעוד מידע על האתר- http://www.koma3.co.il/howitworks/agent

משרדים וחנויות להשכרה בתל אביב, עכשיו ב"עושים עסקים בתל אביב".

קומה 3, הלוח הגדול בישראל לנדל"ן מסחרי (משרדים, חנויות, מחסנים) משתפת פעולה עם עיריית ת"א, בנק הפועלים, דה מארקר וקבוצת זאפ בהקמת פורטל "עושים עסקים בתל אביב". האתר החדש www.tlv-biz.co.il יסייע ליזמים להקים עסקים בתל אביב. האתר מאגד מידע הנחוץ לפתיחה והפעלה של עסק ומביא בפני בעלי העסקים והתושבים את עיקרי מדיניותה של העירייה.

שיתוף הפעולה בין הגופים הנ"ל לקומה 3 מאפשר לבעלי עסקים גישה פשוטה ואחידה למפת הנכסים המסחריים הפנויים באיזור תל אביב רבתי. המפה מכילה משרדים, חנויות, בתי תעשייה, חניונים ועוד…

 

בנוסף למפת הנכסים הפנויים, קומה 3 מפרסמת באתר דו"ח רבעוני עם פירוט עלויות ממוצעות של רכישה ושכירות נדל"ן מסחרי בתל אביב.

האתר מכין אינפורמציה ממקורות ממשלתיים, עירוניים, אקדמיים ועוד. בין השאר הוא כולל מידע המאפשר לבחור את האזור להקמת העסק וקבלת מידע על כמות העסקים באזור, טווח גילאים שכיח, מקומות החניה, מחשבון לחישוב ארנונה ומחירון מוערך של שכירויות ורכישות, איתור נכסים מסחריים, מידע על תכניות בניין עיר ופיתוח עתידי באזור, הורדת טפסים רלוונטיים והגשת בקשה לפתיחת עסק באמצעות האתר העירוני. עוד באתר כלים ליזם המאגדים מספר שירותים: הצעות מימון, בדיקות רישוי, הנחיות לבניית תכנית עסקית, עצות לשיווק העסק במדיה הדיגיטלית, שאלות ותשובות נפוצות ומושגי יסוד, ביטוח וטיפים מבעלי עסקים אחרים.

קומה 3 ממשיכה להעמיק את שיתופי הפעולה המוניציפליים ומתן כלים אפקטיבים לבעלי עסקים המחפשים מקום חדש לעסק.


 

 

שביעות רצון הלקוחות

בראש ובראשונה אתה חייב לסמוך על אנשים במקרה שלנו לקוחות שלא רק שיתנו לך משוב אלא שגם המשוב שלהם יהיה אמתי. בהרבה מאוד מקרים שאנשים מרוצים הם לא מרגישים צורך להתקשר לחברה להודיע לה על כך. בזמן שאחרים יקטרו על חסרונות ותקלות בשרות או במוצר ומקללים את החברה בלי להודיע או לתת לה משוב על כך שיש איזו בעיה שהיא יכולה להתמודד ולפתור אותה. יעוץ ניהולי נכון יכול לעזור לך למצוא פתרון ולהחזיר אותך לדרך המלך.

כול אדם הוא אינדיבידואל ומה שמציק לאחד לא מציק לאחר ולכן מאוד קשה לכמת אפילו ברמה האישית. למרות זאת אם אתה תוכל להטמיע סטנדרטים להתנהגות של עובדים בסיטואציות של אינטראקציה עם לקוחות (גם מנקודות המכירה וגם מהצד של הלקוח) אז אתה תוכל בהחלט להטמיע את הפרוצדורות וההנחיות על מנת להבטיח את שביעות רצון הלקוחות ומדידת רמת ההצלחה. מקום טוב להתחיל בו הוא זיהוי מקור הבעיה ויעוץ ניהולי יכול להיות כלי מצוין שתוכל להיעזר בדרך לבדיקת המשובים של הלקוחות

• 1. סקר לקוחות
זו כנראה הדרך הטובה ביותר לקבל משוב מן הלקוחות אלא אם כן הם יוצרים איתך קשר, מה שבדרך כלל לא בחשבון אצל רוב האנשים מכיוון שכמוך הם עסוקים בחיי היום יום שלהם והם לא ייצרו אתך קשר אלא אם משהו מסוים מפריע להם.

אתה יכול לייצר סקר במספר צורות (דרך מייל, דרך הטלפון ודרך הדואר) ועל מנת להשיג את המידע הטוב ביותר אתה חייב לאפשר ללקוחות לענות על שאלות שמוגדרות שאלות דירוג קרי "דרג את החוויה שלך מסולם של 5-1 ש1 מייצג חוסר שביעות רצון ו5 הוא הנאה מושלמת".

יכול להיות שתרצה גם לעשות סקר על לקוחות חוזרים על מנת להבין איך החוויה שלהם השתנתה לאורך השנים. יעוץ ניהולי יוכל לתת לך מענה לשאלות שימקד אותך ויכווין אותך בסקרים שתעשה.

חשוב לא לתת ללקוח שאלות פתוחות אלא אם כן יש לו הערות אחרות, ללקוח חייבת תמיד אפשרות לשאלות סגורות עם מספר תשובות ולמטה אפשרות להוסיף הערה.

• 2. הבנה של הציפיות
אם אתה יודע מה הלקוחות מצפים ממך אתה תוכל להציע להם חוויה מהנה יותר. לכן אתה חייב לעשות מאמץ חזק יותר לגלות את הציפיות של הלקוחות שלך הן מבחינת שרות והן מבחינת מוצר והן מבחינת שיטות השיווק שהם מצפים להם על מנת להבטיח שאתה תעמוד בדרישות שלהם.

אתה חייב להקדיש זמן לבחון ולהבין מה הקושי ומה מפריע להם בשרות אותו אתה מספק, רשום את הבעיות שהם נתקלים בהן, את המטרות שהם רוצים להשיג דרך השרות/ המוצר שלך ונסה להבין את הלחצים שהם עומדים בהם כך תוכל להבין טוב יותר את ציפיות הלקוח ולפעול בהתאם.

לדוגמה בהנחה שאתה מוכר אפליקציה מסוימת שעוסקת בתחום התקשורת אתה חייב לדעת לאן הלקוחות שלך מכוונים ומה הציפיות שלהם מהשרות שלך, האם זה משהו שהם יצרכו ביום יום, האם השרות הוא נקודתי או יכול לייצור מעטפת של מספר שירותים ? ככול שתדע יותר כך תוכל לספק ללקוח את חווית השרות הטובה ביותר.

• 3. מצא באיזה תחום את נכשל
אם אתה לא עונה על ציפיות הלקוח אתה תהיה חייב למצוא היכן הבעיה. האם המוצר פחות טוב מהפרסום שלו ?האם העובדים מבטיחים הבטחות שהם לא יכולים לעמוד בהם ? האם נציגי שרות הלקוחות מזלזלים בלקוחות ולא מתייחסים לתלונות שלהם ברצינות ? לא משנה מה הסיבה אתה תהיה חייב לדעת איפה נמצא הקצר בתקשורת על מנת שתוכל לשמור על יחסים טובים עם הלקוחות.

יעוץ ניהולי יכול למנוע את הבעיה עוד לפני שהיא מתרחשת. יעוץ ניהולי ימקד אותך איפה להשקיע יותר או פחות מה תפל ומה עיקר בהצלחה העסקית כך שתוכל לבודד את הבעיות ולפתור אותם. חשוב לעשות התאמת ציפיות ביו העובדים שלך לבין המידע שהם מוסרים יכול להיות שהוא מטעה לא מדויק או מנוסח בצורה לא בהירה מה שמקשה על הלקוחות להבין מה אתה בעצם מבטיח מה שיוצר בלבול וחוסר מיקוד אצל הלקוח.

על מנת לבודד את המרכיב האנושי אתה חייב לעשות אנליזה על העובדים שלך לראות אם אתה מאבד לקוחות עקב זלזול שלהם או יחס מחפיר, אתה חייב בקרה טובה יותר על העובדים שנמצאים מול לקוחות הקצה. יעוץ ניהולי בהחלט יכול לעזור לך במשימה הנ"ל.

• 4. התמקד בפרטים
זה לא משנה אם הלקוח מרוצה או לא, המידע שאתה אוסף חייב להיות לתת לך אינדיקציה מה עובד ומה לא ולכן מחקר לגבי רמת שביעות הרצון חייב לכלול קצת יותר מהחוויה הכללית. אתה חייב לדעת איזה מוצרים או שירותים הם קנו, מה הם אהבו ומה לא באינטראקציה של המכירה, איך הייתה המכירה בפועל לעומת הציפיות שלהם והאם יש להם איזה המלצות לשיפור.

לדוגמה אם אתה מוכר חופשות לחו"ל אתה חייב לדעת איך הייתה החוויה שלהם עם הסוכן שלך שמכר להם את הטיול, איך היה המלון ?, האם הם נהנו והיו שבעי רצון מהאירוח ?, האם הם אהבו את כול התהליך מתחילתו ועוד סופו ואם לא מה הם היו משנים, שיתוף הוא כלי מצוין על מנת לשפר את השרות שלך ושהוא נעשה מול לקוחות הוא כלי מאוד מדויק. יעוץ ניהולי הוא כלי מקצועי שתוכל להשתמש בו על מנת להבין את ציפיות הלקוח ולקדם את העסק שלך.

• 5. הערך את המתחרים
אם אתה לא יודע מדוע לקוחות מעדיפים מותג אחר על המותג שלך אתה לא תוכל למנוע מהם לעבור למתחרים. אז כחלק מהסקר שלך יכול להיות שכדאי לך לשקול להזמין לקוחות ולהשוות בין מוצרים שונים או חברות שונות על מנת להבין מה הם מציעים שאתה לא.

בסופו של דבר אתה רוצה למכור יותר ובשוק רווי אתה רוצה לשמור על היתרון היחסי שלך ועל מספר הלקוחות שלך וגם לעלות במעט ולהגדיל את רווחי החברה, יעוץ ניהולי שנעשה על ידי חברה מקצועית יכול למקד אותך, לתת לך דגשים וללכת איתך יד ביד בדרך אל שביעות הרצון המושלמת של הלקוח.

אפרת אלעמרי – יועצת עסקית אינטגרטיבית ומקימת חברת ויזין ייעוץ כלכלי ועסקי המתמחה בליווי וביישום פתרונות ייחודיים לעסקים ולמשקי בית בהתמודדות עם הקשיים הכלכליים במשק הישראלי. חברת Vision עושה זאת באמצעות תהליכי ייעוץ ייחודיים המשלבים אימון ושינוי חשיבה. ויזין – ייעוץ פורץ דרך: http://vision-ltd.co.il

מקור המאמר: Articles.co.il/אפרת אלעמרי