רישום בטאבו – כיצד?

איך לשמור שלא ימכרו לכם את הבית? – רישום זכויות בטאבו

רכשתם דירה, בית או מגרש לבניה? האם אתם ערים לחשיבות של רישום הזכויות בטאבו? עסקה במקרקעין מסתיימת רק לאחר הגשת בקשה לרישום זכויות בטאבו ואישורה. אז מהם סוגי רישומי הזכויות השונים בטאבו, כיצד מגישים בקשה לרישום בטאבו (בלשכת רישום המקרקעין) ומה עוד חשוב לדעת…

סוגי רישום בטאבו

כדי להבין את סוגי הרישומים בטאבו הקיימים במדינת ישראל, חשוב להבין תחילה, את המשמעות של כל אחד ואחד מהרישומים, וזאת לאחר בדיקת רישום בטאבו פשוטה (להרחבה קראו המאמר הוצאת נסח טאבו):

  • בעלות– משמעות רישום בטאבו של "בעלות" היא כי אנחנו ורק אנחנו הבעלים היחידים של הבית. ואנחנו יכולים לעשות בו ככל העולה על רוחנו, בכפוף להגבלות כאלו ואחרות שהדין מטיל עלינו.
  • שכירות– משמעות רישום בטאבו של "שכירות" היא כי יש לנו את הזכות להחזיק ולהשתמש בבית, עבור תמורה לתקופה מסוימת ולא לצמיתות.
  • חכירה וחכירה לדורות– משמעות רישום בטאבו של "חכירה" היא בעצם שכירות שהתקופה שלה עולה על 5 שנים. "חכירה לדורות" היא שכירות לתקופה שמעל 25 שנים. טיפ קטן בהקשר זה, כאשר תשמעו את הביטוי-"הנכס בחכירה" או "קרקע מנהל",  הכוונה היא לנכס נדל"ן הרשום בטאבו והמנוהל על ידי מנהל מקרקעי ישראל. במקרה זה המדיה היא הבעלים והמחזיק בנכס נקרא חוכר. בדרך כלל, חכירה ממנהל מקרקעי ישראל הינה לתקופה של 49 שנים כאשר בסוף התקופה, מוארכת התקופה לעוד 49 שנים.
    • נציין כי הרישום בטאבו יכל לכלול הערה כי "החכירה מהוונת". חכירה מהוונת היא חכירה בה דמי החכירה השנתיים שולמו מראש על ידי החוכר.
  • משכנתא– משמעות הרישום בטאבו של "משכנתא" על נכס, היא כי ישנן זכויות שיעבוד בנכס לאחר ומבחינתנו לא ניתן להעביר זכויות בנכס בלי אישור האחר.
  • הערת אזהרה – רישום בטאבו המהווה איתות כלפיי כולם כי בנכס הזה נעשתה התחייבות בכתב לעשות בנכס עסקה או אפילו להימנע מעשיית עסקה. לרישום הערת האזהרה ישנן שתי מטרות עיקריות:
    • להודיע ולהזהיר, כשמה כן היא, כי כבר קיימת התחייבות לגבי נכס זה (דוגמא: נחתם לאחרונה הסכם למכור את הנכס).
    • למנוע מהבעלים או מהחוכרים של הנכס לעשות עסקה נוספת עם מישהו אחר.

מה כוללת בקשת רישום טאבו

1. הבקשה לרישום בטאבו צריכה להיות ממוענת ללשכת הרישום האזורית בהתאם למיקום הנכס.
2. את הבקשה יש להגיש בכתב על גבי מכתב הנלווה לשאר המסמכים הדרושים לרישום כלשהו.
3. ניתן להשתמש בטופס הבקשה לרישום מקרקעין הכללי, מאתר משרד המשפטים. במשרד המשפטים ניתן גם לברר אם הוגשה בקשת רישום בטאבו לנכס.

מסמכים נדרשים לרישום בטאבו

המסמכים הנדרשים לרישום בטאבו משתנים בהתאם לסוג הרישום בטאבו:

  • בעלות (מכר): לרישום בעלות בטאבו יש לצרף את המסמכים הבאים:
  1. אישורי מיסים: תשלום מס שבח, תשלום מס רכישה, תשלום מכירה, אישור מס רכוש (משנת 2001 אין צורך ממשי באישור זה) או פטור מכל אחד מאלו.
  2. אישור תשלום מיסי רשות מקומית לרבות היטלי השבחה, בתוקף ליום ביצוע העסקה.
  3. שטרי מכר  חתומים ב- 5 עותקים מודפסים ללא כל תיקונים ושינויים. יש צורך לצרף ייפוי כוח במידה ועו"ד חתם בשם הלקוח.
  4. עותק מקורי של הסכם המכר (החוזה שלנו) חתום.
  5. נסח טאבו.
  • שכירות: חוק המקרקעין קובע, כי כשהכירות היא מעל 5 שנים, חובה עלינו לרשום אותה בלשכת רישום מקרקעין. אלו המסמכים הדרושים לרישום שכירות בטאבו:
  1. שטרי שכירות ב- 5 עותקים מודפסים ללא כל תיקונים, מחיקות ושינויים. יש צורך לצרך ייפוי כוח במידה ועו"ד חתם בשם הלקוח.
  2. עותק מקורי של הסכם השכירות חתום.
  3. נסח טאבו.
  • חכירה: כשרשום בנסח טאבו – חכירה ממנהל מקרקעי ישראל, ישנם שני מצבים:
    • מצב א': אין צורך בהסכמת המנהל להעברת הזכויות.
    • מצב ב': יש צורך בהסכמת המנהל להעברת הזכויות.

ניתן להיוועץ עם עו"ד על מנת לבחון במקרה שלכם האם הנכם נדרשים לאישור מינהל מקרקעי ישראל.
המסמכים הדרושים לנכס הרשום גם בטאבו וגם במינהל:

  1. טופס תקני של מנהל מקרקעי ישראל לבקשה להעברת זכויות.
  2. הסכם מכר – אין חובה להגיש את המקורי, וגם נאמן למקור על ידי עו"ד יספיק.
  3. נסח טאבו.
  4. ייפוי כוח של המוכר לעורך הדין.
  5. תצהיר העדר חריגות בניה חתום – אם מדובר בבניה נמוכה, כלומר בית צמוד קרקע, וילה וכיו"ב.
  6. תשלום דמי הסכמה עבור המנהל במידה ומדובר בחכירה לא מהוונת.

לגבי נכס שלא רשום בטאבו, העניינים מסתבכים ואנו ממליצים לכם ליצור קשר עם עו"ד בנושא.

  • משכנתא: לצורך רישום משכנתא בטאבו, על פי רוב ידרשו המסמכים הבאים:
  1. שטר משכנתא חתום ב- 5 עותקים מודפסים ללא תיקונים ומחיקות.
  2. אישור על תשלום מס רכוש (בדירות ובעסקים הרשומים בפנקס הבתים המשותפים אין צורך) בתוקף ליום ביצוע העסקה או ליום 31.12.1999.
  • הערת אזהרה –  לצורך רישום הערת אזהרה בטאבו, יש להמציא את המסמכים הבאים:
  1. בקשה לרישום הערת אזהרה.
  2. ייפוי כוח במידה ועורך הדין חתם בשמו של אחד מהצדדים.
  3. הסכם מכר (החוזה שלנו).

לידיעתכם, בקשה לרישום התחייבות לרישום משכנתא, היא למעשה רישום של הערת אזהרה,  כאשר הטפסים זהים ובנוסף לטפסים שציינו, יש לצרף גם בקשה מהבנק להתחייבות לרישום משכנתא.למידע נוסף קרא המאמר הערת אזהרה.

רישום בטאבו באמצעות עורך דין

כדי לרשום זכות כזאת או אחרת בטאבו, לשכת רישום המקרקעין דורשת כי מורשה מטעם לשכת הרישום יבצע אימות של חתימתנו על גבי המסמך עליו חתמתם. ברישום בטאבו, המורשים לבצע אימות חתימה הם עורך דין או פקיד מוסמך מלשכת רישום מקרקעין.
את כל הרישום בטאבו, ולרבות מילוי הטפסים, הגשתם, אישורם וקבלת נסח טאבו מאושר, ניתן לעשות באמצעות עורך דין מבלי שכף רגלנו תדרוך במדרגות לשכת רישום המקרקעין.

אגרות טאבו

כמו כמעט כל פעולת רישום במדינה שלנו, גם על רישום בטאבו יש לשלם אגרה. אגרת רישום בלשכת רישום המקרקעין יכולה לנוע בין 27 ₪ לרישום זכויות בעלות בטאבו ועד לסכום של 138 ₪ בעבור רישום הערת אזהרה או משכנתא בנסח טאבו. ניתן להסתייע בעו"ד על מנת לקבל את העלויות המדויקות והעדכניות של האגרות עבור פעולת הרישום בטאבו אותה הינכם מעוניינים לבצע. תשלום האגרה יכול להתבצע במספר דרכים.

קביעת תור לרישום בטאבו

חשוב לזכור!! לצורך רישום בטאבו של כל זכות, מלבד רישום הערת אזהרה, יש לקבוע תור לרישום בטאבו מראש. החלופה האחרת היא הפקדת תיק הרישום בטאבו, אולם היא איננה מומלצת שכן הליך הרישום בטאבו לא יסתיים בהפקדה ויש להמתין לאישור הרישום בטאבו על ידי לשכת רישום המקרקעין אשר יישלח בדואר. לצורך קביעת תור, יש לפנות טלפונית ללשכת רישום המקרקעין המתאימה. לפרטים הוצאת נסח עדכני לאחר רישום – בדיקת רישום בטאבו

קבענו תור, הבאנו את כל המסמכים, הגשנו ואמרו לנו שבקשתנו בוצעה, מה עלינו לעשות כעת?
בטרם נשמח ונאמר מזל טוב סופי, חשוב מאוד לבקש מלשכת הרישום להוציא לנו נסח טאבו עדכני לאחר ביצוע הרישום בטאבו אשר יאשש את הרישום בטאבו ויהווה למעשה אישור הפעולה.

דנה פרידמן, קומה 3
www.koma3.co.il

 

המונח "נכסי דלא ניידי" (נדל"ן) מגדיר את תכונתו המיוחדת והדומיננטית של נכס מקרקעין כהשקעה.

המונח "נכסי דלא ניידי" (נדל"ן) מגדיר את תכונתו המיוחדת והדומיננטית של נכס מקרקעין כהשקעה.
זהו נכס – בניין או מגרש – שאי אפשר להזיזו ממקומו. מקומו קבוע לצמיתות. לכן, ערכו הנוכחי והפוטנציאל שלו בעתיד נקבעים על ידי הנתונים הפיזיים שלו, שימושו ומיקומו. כל נכס מקרקעין הוא ייחודי ואינו ניתן לחיקוי, מכיוון שכל מיקום הוא ייחודי.

המאפיינים העיקריים של נדל"ן כהשקעה הם כדלקמן:

1. השקעה לטווח ארוך

נדל"ן הוא השקעה שמוחזקת לזמן ארוך ומפיקה רווחים לתקופות ארוכות. טווח הזמן עשוי להיות עשרות שנים ואף דורות. משקיע בנדל"ן חייב לקחת בחשבון תקופה מינימלית של 3-5 שנים להחזקה בנכס מיום קנייתו ועד למימושו.

2. לא נזיל

תקופת הזמן הדרושה למכירת נכס במקרקעין ארוכה במיוחד, ולכן ההשקעה נחשבת להשקעה בעלת נזילות נמוכה.


3. מייצר הכנסות

חלק ניכר מסוגי הנכסים מניב תזרים הכנסות מדמי השכירות. התזרים עולה ויורד במשך הזמן, בכפוף לתנאי השוק, אופי הדיירים, רמת הבניין וניהול הנכס.

4. מניב רווחי הון

מכירה מוצלחת של נכס יוצרת בדרך כלל רווחי הון כתוצאה ממכירתו במחיר גבוה יותר מעלות הקנייה. רווחי הון אלו, שהם תוצאה מעליית ערך הנכס, תלויים בתנאים כגון משך הזמן שהמשקיע מחזיק ברכוש, שינויים בשוק, מצבו הפיזי של הנכס, מיסים וטכניקות שונות של ביצוע המכירה.

5. דורש ניהול

נדל"ן הוא השקעה שדורשת טיפול ותשומת-לב תמידיים של הבעלים והשקעות נוספות מפעם לפעם, כדי שתניב פרי. הניהול הזה כולל השכרת הנכס, טיפול בבעיות תחזוקה וגביית שכר דירה. ניהול נכון הוא המפתח לרווחיות לטווח ארוך.


6. ניתן למנף על ידי מימון

ניתן לרכוש נכסים על ידי צירוף של מזומנים מהונו של הקונה ומהלוואות. היתרון הזה ברכישת נכסים מאפשר למשקיע להגדיל בצורה ניכרת את כוח ההון שלו וכך להגיע לקניית נכס גדול יותר. תזרים ההכנסות של הנכס משלם את עלות ההלוואה. ניצול נכון של מימון חיצוני בתקופה שבה מחזיקים בנכס יכול גם לעזור לבעלים לממש רווחי הון. אם ערך הנכס וההכנסות ממנו עולים, ניתן גם להגדיל את המשכנתא על הנכס, ובדרך זו להחזיר לבעלים חלק מעליית ערכו של הנכס. כספים אלה יכולים לשמש כמקור להשקעות נוספות, לשיפורים בנכס עצמו, או להשקעות אחרות.

7. יתרונות מיסוי

השימוש בכלים להפחתת מיסים, כגון פחת, ניכוי ריבית על הלוואות והוצאות לתחזוקה ולניהול משפרים את הרווחיות והפוטנציאל של השקעה בנדל"ן. כלים אלו משתנים מפעם לפעם יחד עם שינויים בחוקי המס, תנאי המשק ועידוד ממשלתי להשקעות הון.

בישראל היום, בהשוואה למדינות רבות אחרות, חוקי המס אינם נותנים יתרון יחסי מיוחד להשקעות בנכסי דלא ניידי. לדוגמא, משך הזמן שבו ניתן להפחית לצורכי מיסוי את ערכו של הנכס הוא ארוך מאוד, ואין תמריצים להשקעה בנכסים, דבר שקיים במדינות רבות אחרות.


ב. סוגי הנכסים

1. קרקע

קרקע היא חומר הגלם, המכנה המשותף לכל שימושי הנכסים. את חומר הגלם הבסיסי הזה ניתן לחלק לשלוש קטגוריות. הראשונה כוללת קרקעות המשמשות כתשומה לתהליך ייצור, כגון חקלאות, מכרות וכדומה. הקטגוריה השנייה היא קרקעות שמשמשות לבניית בניינים ומיתקנים אחרים, או שמיועדות לשימושים אלה ויפותחו בעתיד. בקטגוריה השלישית נכללת קרקע שאין לה שימוש כלכלי ישיר, או קרקע שמיועדת במיוחד לשימור ולשימוש כפארקים וכמקומות נופש. מודדים את הקרקע לפי דונם, השווה ל- 1,000 מ"ר.

2. מגורים

נכסי מגורים משמשים לשיכון אנשים. השכיח מבין נכסי המגורים הוא בנייני דירות ובתים בודדים, אך חשוב לקחת בחשבון גם נכסי מגורים מיוחדים כמו בתי-מלון או בתי-אבות, אשר מאחדים שימוש עיסקי יחד עם שימוש למגורים. המרכיבים העיקריים של נכס מגורים הם תכנון, איכות הבנייה וצפיפות הבנייה – מספר יחידות הדיור וגודל היחידה לכל חלקת קרקע.


3. משרדים

בנייני משרדים הם מבנים המיועדים לשיכון עסקים בענפי השירותים, המסחר וסוגים מיוחדים של תעשיה כגון תעשיית ההי-טק. מאפיין אותם מספר העובדים הגבוה על כל יחידת שטח מנוצלת. הדגש בבנייני משרדים הוא על צפיפות גבוהה של עובדים, בבניין שרמתו גבוהה ויש לו שירותים נלווים כגון בנקים, מסעדות, שרותים עסקיים, ותחבורה בקירבת מקום.

4. תעשייה

נכסים תעשייתיים כוללים את כל הנכסים המשמשים לייצור ולאחסנה של מוצרים, כולל אחסון של חומרי גלם לפני עיבודם ושל מוצרים מוגמרים לאחר תהליך הייצור. נכסים תעשייתיים הם רבגוניים במיוחד וכוללים מבני קומות לתעשיות קלות כגון מחשבים ואלקטרוניקה ועד למיתקנים מיוחדים לתעשייה כבדה כגון בתי-זיקוק, מפעלים כימיים, או מפעלי בטון, אשר אין כל דמיון בינם לבין בניינים רגילים.

הדגש בבניינים תעשייתיים הוא על פונקציונליות ויעילות בתכנון ובצורת הבנייה, ולא על נתונים אסתטיים.

5. קניונים, חנויות, נקודות שיווק

נכסים אלה כוללים את כל אותם הבניינים והמקומות המנוהלים כנקודות מכירה. המגוון רחב וכולל קניונים, חנויות, אולמי תצוגה, תחנות דלק, מסעדות ומקומות בילוי כמו בתי-קולנוע ומועדונים.

6. נכסים לספורט ולבילוי

נכסים אלה דומים ליתר הנכסים המסחריים מבחינת השימוש הכלכלי. ההבדל הוא בתכנון הייחודי והספציפי המייעד נכסים אלה לשימוש אחד, כמו למשל תיאטרון, אולם ספורט או בריכת שחייה.

7. מיתקני בריאות

כאן נכללים בתי-חולים, קליניקות ובית-אבות. אלה הם נכסים המתוכננים ובנויים לשרת את תעשיית הבריאות והרפואה. המאפיין העיקרי של נכסים אלה הוא רמה גבוהה של תכנון ספציפי ועלות הקמה גבוהה, כתוצאה מריבוי המערכות המיוחדות בתוכם.



8. בתי מלון ודיור לנופש

הענף הזה כולל בתוכו נכסים שונים אשר משמשים למגורי נופש, החל מבתי מלון מפוארים,
דרך בתי הארחה, דירות נופש, צימרים, וכדומה. תעשיות בתי המלון והתיירות מסביבו מהווה
ענף יחודי בשוק הנדל"ן, אשר משלב עסקי נדל"ן עם שרותי אוכל, בילוי, ושרותים אחרים.


9. מיתקנים ציבוריים

אלה כוללים בניינים ומיתקנים כמו בתי-ספר, תחנות כיבוי אש, מפעלי מים וביוב, ותחנות חשמל, המתוכננים ובנויים במיוחד כדי לשרת מטרה ציבורית.

הקטגוריות הנזכרות להלן מהוות את השימושים העיקריים של נכסים. שימוש הוא המונח העיקרי בניתוח נכסים ובקביעת הערך והפוטנציאל של נכס כלשהו. שימוש קובע את תפוקתו של הנכס.

www.koma3.co.il

 


אז מה זה ריט?

מה זה בדיוק ריט ומאיפה היא מגיעה אלינו? ה-Reit ( ראשי תיבות של Real Estate Investments Trust) החלה את דרכה בשוק האמריקני ב-1960. הרעיון היה לבנות מכשיר שיאפשר למשקיעים קטנים להיות שותפים בנכסי נדל"ן מניב. לרוב-רובו של הציבור אין די משאבים פיננסיים כדי לרכוש באופן ישיר נכסים מניבים, הנחשבים לאחת מההשקעות הטובות ביותר הקיימות בשווקים הפיננסיים. ההשקעה בנכסים מניבים (הכוונה היא לכל נכס המושכר לטווח ארוך ומבטיח דמי שכירות ידועים מראש) כרוכה בגיוס של סכומים הנעים בין עשרות אלפי דולרים (לרכישת דירות מגורים קטנות) למאות מיליוני דולרים (הנדרשים לרכישת קומפלקס משרדים יוקרתי בערים הגדולות בעולם). מסיבה זו, רק חברות גדולות ואילי-הון יכולים להרשות לעצמם את הלוקסוס של רכישת נכסים מניבים.

ואז הגיעו החכמים, טיכסו עצה והקימו ישות משפטית חדשה וייחודית שנקראת ריט. הריט היא קרן שרוב-רובם של משאביה הכספיים מושקע בנכסים מניבים. היא חייבת לחלק את כל רווחיה למשקיעים אחת לתקופה שנקבעת מראש, ובנוסף, היא ובעלי המניות שלה נהנים מהטבות מס.

במהלך 44 השנים שבהן קיימות קרנות הנדל"ן בשוק ההון האמריקני, הן לא הכזיבו. כמובן שבתקופות שבהן נקלע ענף הנדל"ן למשבר, התכווץ בחדות גם ערכן של הקרנות בבורסה. אולם משקיעים המשקיפים על קרנות הנדל"ן לטווח ארוך אינם יכולים להתלונן: הם מקבלים מקרנות הריט הגדולות דיווידנדים שנתיים המשקפים תשואות של 10%-5%, ובנוסף הם נהנים מעליית ערך נוספת של 5%-4% בשנה בשווי קרנות הנדל"ן, כתוצאה מהגידול הטבעי של תעשיית הנכסים המניבים.

במהלך השנים הפכו קרנות הנדל"ן לנכס המצוי בתיק השקעות של כל גוף פיננסי גדול בשוק האמריקני (קופת גמל, קרן פנסיה, חברת ביטוח, קרן נאמנות, בית השקעות וכו'). החשיבות העיקרית של קרן הנדל"ן נעוצה בחלק מהיתרונות הגדולים שיש לה: תזרים מזומנים ידוע מראש, סיכון נמוך יחסית, בגלל איכות הנכסים הידועה מראש שבידי הקרן, תשואה שניתן לחשבה מראש, מיסוי נמוך ביחס להשקעה ישירה בנדל"ן, כלי המסייע לפיזור הסיכון הכללי של תיק ההשקעות, וכמובן – שקיפות גבוהה, בגלל הדיווח הפרטני הנדרש מקרנות הנדל"ן הבורסאיות למשקיעים.
דנה פרידמן,  קומה 3

www.koma3.co.il

 

מהו נכס מסחרי מניב עפ"י וויקיפדיה?

הנכס המסחרי המניב (הנקרא גם השקעה או נכס מניב) מתייחס למבנים או קרקעות המיועדות להפקת רווח, או מרווח הון או הכנסות מהשכרה.
נכס מסחרי כולל בנייני משרדים, נכסים תעשייתיים, מרכזים רפואיים, בתי מלון, קניונים, חנויות, אדמות חקלאיות, מחסנים ומוסכים. במדינות רבות, נכס למגורים המכילים יותר ממספר מסוים של יחידות מסווגות כנכס מסחרי להלוואות וצרכי מס.

נדל"ן מסחרי מחולק בדרך כלל לחמש קטגוריות:

1. מלונות פנאי, בתים ציבוריים, מסעדות, בתי קפה, מתקני ספורט
2. חנויות קמעונאיות, קניונים, חנויות
3. בנייני משרדי משרדים, משרדי שירות
4. קניין תעשייתי תעשייה, משרדים / מחסנים, מוסכים, מרכזי הפצה
5. מרכזי בריאות רפואית, בתי חולים, בתי אבות

השווי הכולל של נכס המסחרי בארצות הברית היה כ 11 טריליון דולרים בשנת 2009, כפי שנמדד ופורסם בכתב העת Journal of Real Estate Management.
לדברי חברות הנדל"ן הניו יורקית Real Capital Analytics, יותר מ 160 מיליארד דולרים של נכסים המסחריים בארצות הברית נמצאת כעת בברירת מחדל או פשיטת רגל.
באירופה, כמחצית מ 960 מיליארד יורו חוב מגובה בנדל"ן מסחרי אירופי צפויה לדרוש מימון מחדש בשלוש השנים הקרובות, על פי PropertyMall, חברת חדשות בריטית.

ההערכה היא כי נכסים מסחרים אחראים לאבטחה תעסוקתית של 4 מיליון משרות ברחבי אירופה.

דנה פרדימן, קומה 3
www.koma3.co.il