נדלן בתיק ההשקעות

מאת 

אחד העקרונות המרכזיים בבניית תיק השקעות הוא הגיוון ופיזור ההשקעות. על ידי בחירת אפיקי השקעה שונים, ניתן לצמצם את אלמנט הסיכון הקיים בכל השקעה, כך ובמקרה שהשקעה אחת מפסידה – השקעה אחרת מצליחה ומכסה על הפסדי ההשקעה שלא צלחה. בין אפיקי ההשקעה האפשריים ישנו גם שוק הנדל"ן. השקעה בשוק הנדל"ן יכולה להיות השקעה ישירה על ידי רכישת נכס מניב, או השקעה עקיפה על ידי השקעה במניות חברות נדל"ן, קרנות ריט (reits), קרנות פריוובט אקוויטי וחובות סחירים ולא סחירים.

השקעה בנדל"ן מניב – יתרונות וחסרונות

השקעה ישירה בנדל"ן מניב משמעותה רכישת נכס נדל"ן המיועד להשכרה. רכישה שכזו משמשת כדי להבטיח תזרים מזומנים שוטף שמקורו בדמי השכירות המשולמים מדי חודש, וכן בקבלת תשואה שמקורה בעליית ערכו של נכס הנדל"ן בתקופה שבין הרכישה למכירה.

היתרונות המרכזיים בהשקעה בנכס נדל"ן מניב הם תזרים המזומנים אשר מוגן על פי רב מפני האינפלציה, כיוון ששכר הדירה מוצמד למדד או למט"ח והאפשרות לגדר את סיכון שער החליפין (במקרה ששכר הדירה מוצמד למט"ח) על ידי התחייבויות שקליות.

לצד היתרונות בהשקעה בנכס נדל"ן מניב קיימים גם חסרונות, אשר העיקריים בהם הוא הצורך בניהול וכישורי ניהול שוטפים של הנכס לצד נזילות נמוכה. מכירת נכס נדל"ן אינה מתבצעת מהיום למחר, דבר המביא לנזילות הנמוכה בהשקעה מסוג זה. מלבד חסרון זה, נכסי נדל"ן מחייבים ניהול שוטף – איכלוס הנכס, התנהלות מול השוכרים, חתימה על חוזי שכירות, גביית דמי שכירות, השבחת הנכס וכדומה. לא כל מי שמתמחה בניהול נכסים פיננסיים הוא בעל הידע והיכולת לנהל נכס נדל"ן מניב.

סוגי השקעה אחרים בנדל"ן

כדי לפטור את הבעיות הנובעות מחוסר ידע בניהול שוטף של נכסי נדל"ן לצד איבוד הנזילות, ניתן להשקיע במניות של חברות נדל"ן, בארץ ובעולם, וכן בקרנות המתמחות בתחום הנדל"ן. היתרון בהשקעה מסוג זה הוא שהיא מאפשרת נזילות, שאינה קיימת ברכישה ישירה, וכן מייתרת את הצורך לנהל את נכס הנדל"ן ישירות.

רכיב השקעות בנדל"ן כחלק מתיק ההשקעות

בארצות הברית, המוסדיים (קרנות פנסיה לדוגמה) מחזיקות כ-10% מנכסיהן בתחום הנדל"ן, חלקו בהחזקה ישירה של נדל"ן מניב, וחלקו בהשקעה בקרנות ריט ומניות של חברות העוסקות בתחום הנדל"ן. הסיבה לאחוז השקעה גבוה זה היא כי השקעה בתחום הנדל"ן המניב מאפשרת תזרים מזומנים, המבטיח כי לקרן הפנסיה ימצאו הכספים לשלם את תשלומי הפנסיה החודשיים. לאורך זמן, מסתבר כי שילוב מרכיב נדל"ן כחלק מנכסי תיק השקעות, מוריד את רמת החשיפה לסיכון לאותה רמת תשואה המתקבלת מהתיק.

בארץ, המוסדיים משקיעים אחוזים קטנים בהרבה בתחום הנדל"ן- כ-4%, אולם נראה כי אחוזים עלו עולים בשנים האחרונות, בעיקר עקב צבירת הניסיון בניהול נכסי נדל"ן.

 Articles.co.il/יהודה שלו

גיוס כסף עבור חברת סטארט-אפ. הכיצד?

גיוס כסף עבור חברת סטארט-אפ, יגידו לכם יזמים מנוסים רבים, הוא החלק הקשה ביותר בתהליך, עבור היזם המתחיל. את הכסף לה זקוקה חברה חדשה כדי לצמוח, מחלקים המומחים למספר שלבים: קדם-זרע, זרע, סיבוב ראשון, סיבוב שני, וכן הלאה. בארץ פועלות כשבעים קרנות הון סיכון, אשר מעניקות כסף וכן סיוע עסקי וניהולי לחברות סטארט-אפ, תמורת אחוזים מהחברה, אולם קרנות הון הסיכון תשקענה רק בחברות המצויות בשלב הזרע ומעלה.

את גיוס הכספים הראשון (קדם-זרע) כדאי להשיג מקרובי משפחה, אולם במקרה שידם של אלה אינה משגת לסייע לכם, תוכלו לחפש אנשי עסקים פרטיים המשקיעים ברעיונות בשלבים מוקדמים. אנשים אלה מכונים "מלאכים", היות והם מספקים לחברה את ההון הראשוני להתחלת פעילותה. רבים מהם יהיו מוכנים להשקיע ברעיון גם כאשר הוא קיים על הנייר בלבד, או בראשו של היזם. בשלב בו הסטארט-אפ אינו יותר מרעיון, נסו למצוא מישהו שמכיר אתכם הכרות מוקדמת, שישקיע בכם בזכות תכונותיכם האישיות. למרות שאחד מכל 16
ישראלים השקיע בעסק שאינו שלו (שיא עולמי), תתקשו, פעמים רבות, למצוא "מלאך", אם ברשותכם רעיון בלבד.

חשוב לבחור את "המלאך" הנכון. זכרו כי מי שמשקיע בחברה שלכם הופך אוטומטית לשותף. רצוי שתראו נכונות להשקיע במימוש הרעיון, לא רק על-ידי הקדשת זמנכם היקר אלא גם על ידי השקעה אישית מכספכם (אפילו סכום סמלי, להמחיש למשקיע כי אתם מאמינים ברעיון). כאשר תקבלו כסף ותעברו לעבוד בחברה החדשה שזה עתה הקמתם, תהיו זכאים למשכורת. המשקיע אינו מצפה מכם לרעוב ללחם, אולם כדאי שתבהירו לו כי תסתפקו בשכר צנוע כל עוד החברה לא תוכיח את עצמה.

"ההצלחות הגדולות", טוען יוסי פסטור – מנכ"ל חברת פי-ט'ץ, המתמחה בייעוץ והכוונה ליזמים, "נוצרו כאשר ליזם היה חונך שליווה אותו". חונך (מנטור) הינו אדם בעל נסיון וקשרים, שניהל חברות סטארט-אפ בעבר ויודע כיצד יש לבנות חברה כזו, ממי לגייס כסף וכו'. זהו ה"מלאך" האידאלי עבור כל יזם מתחיל.

זכרו כי 'מלאך' עלול להפוך ל'מלאך מוות' עבור החברה שלכם, לכן אל תמהרו לבחור ב"מלאך" הראשון שמוכן לתת לכם כסף. עדיף לקבל פחות כסף, או למסור אחוזים גדולים יותר מהחברה, ולקבל "מלאך" שיהיה גם חונך. כך, למשל, מי שאינו מבין דבר בתחום האינטרנט, עשוי להעניק לכם מכספו בקלות יחסית, מתוך מחשבה מוטעית כי בתוך זמן קצר תהפוך אותו השקעה זו למיליונר. הוא עלול לנסות להתערב בניהול החברה החדשה, להבהל כאשר יגיע המשבר הראשון, ובקיצור, להזיק לכם יותר מאשר להועיל.

כאשר אתם מחפשים "מלאך", זכרו כי בסופו של דבר, אם הוא ישקיע מכספו, הוא יעשה זאת בגלל שהוא מאמין בכם אישית, לא פחות מהאמונה שלו ברעיון שהגיתם. ערכו רשימה של משקיעים פוטנציאלים והציגו בפניהם את הרעיון בפגישה אישית. אל תתחילו במי שאתם מעוניינים במיוחד שישקיע בסופו של דבר. שמרו אותו לסוף. בכל פגישה עם משקיע תוכלו ללמוד מה חשוב לו, מדוע הוא מתלהב מהרעיון או, חשוב יותר: מדוע אינו מתלהב מהרעיון. בכל פגישה תלמדו להציג את הרעיון טוב יותר מבפגישה הקודמת, כך שכשתגיעו למשקיע האידאלי, יגדלו הסיכויים שתצליחו לשכנע אותו להשקיע.

לאחרונה הקימו מספר אנשי היי-טק ויזמים מוצלחים, חברות ליווי לסטארט-אפ. חלק מחברות הליווי הללו תהיינה מוכנות לקחת אתכם תחת חסותן בשלב החיים הראשוני של החברה.

חברות הליווי קמו במטרה לאפשר ליזמים להתרכז בהגשמת הרעיון שלהם, מבלי לבזבז את מירב זמנם בפעולות נלוות, כגון גיוס כח אדם וגיוס כסף, אולם כשותפים, הם ידרשו נתח נכבד מהחברה שזה עתה הוקמה.
במרבית המקרים תקח חברת הליווי בין רבע לשליש ממניות החברה, ולעיתים עשויים מנהליה לדרוש חמישים אחוז מהחברה ואף יותר.

כאשר תבואו לגייס כסף ממשקיעים, כדאי שתדעו לשם מה אתם זקוקים לכסף ואיך תנצלו אותו כדי להביא את החברה לשלב הבא. אם גייסתם את הכסף ממשקיעים פרטיים ולא נעזרתם בחברת ליווי, התחילו לחפש את מקורות ההשקעה הבאים מספיק זמן לפני שהכסף ייאזל. אם בחרתם בחברת ליווי, או שהמשקיע שלכם הוא "חונך" בעל קשרים בשוק ההון, אתם ככל הנראה בידים טובות. הפיקו את המקסימום מהשהות שלכם עם אנשים מנוסים מכם, ולמדו מהם ככל יכולתכם.

לסיכום – הקמת חברה אינה משימה לחולמי חלומות, אלא לאלו שמוכנים להגשים את חלומם. הדרך להצלחה רצופה קשיים. נכשלתם פעם אחת – אל תתיאשו. מי שמתמיד, בסופו של דבר גם מצליח.

 

דנה פרידמן, קומה 3
www.koma3.co.il