עורך דין נדלן מומלץ לעסקאות מקרקעין

עורך דין לעסקאות מקרקעין

צעד של רכישה או עסקת מכר בנדלן מסחרי יכול להשפיע לטובה על מבצעי העסקה אך יכול גם ליצור השפעה שלילית שתגרור בעיות אף בעתיד כאשר ההתנהלות בפעולה הייתה שגויה. במידה והעסקה בוצעה כהלכה הרי הנפשות הפועלות יהנו ואף יכולות להרוויח כסף רב בהמשך, אך עסקה שנוהלה בצורה שגויה ו/או חובבנית הרי התוצאות עלולות להיות הרסניות למי מהצדדים.

רכישה או מכירה של חנות או מחסן או משרד, אולם או קליניקה אינו עניין של מה בכך, כאשר קונים נכס מסחרי שכזה אנו משקיעים לרוב כסף פנוי שיש לנו לאחר שרכשנו לעצמנו דירה וזהו למעשה הכסף שאיתו אנו מקווים לעשות אף יותר, כזה שיניב לנו תשואה נאותה ולכן אנו מצפים לקבל את המירב מהשקעה שכזו.

כאשר אנחנו מוכרים את הנכס המסחרי, עלינו לוודא שאנחנו מבקשים תמורה הולמת עבורו, וזאת לאחר בדיקה מול גורמים שונים כמו מתווכים או אתרי מודעות כדוגמאת האתר קומה 3 אשר מתמחה בעולם הנדלן המסחרי, במהלך הבדיקה עלינו לוודא שאנו מקבלים לא רק את התמורה ההולמת מבחינת המחיר אלא גם מבחינת החוזה על כל סעיפיו ואשר מגן עלינו מפני תהליכים צפויים ולא צפויים שעלולים להתרחש בהמשך.

כאשר קונים או מוכרים נכס מומלץ לפנות לעורכי דין המתמחים בעולם הנדלן המסחרי על כל היבטיו. העורך הדין ילווה את הלקוח במשך כל התהליך ולכן עלינו לערב אותו ישר מההתחלה ועד הסוף (המתוק).

צעד זה שלשכור את שירותיו של עורך דין המתמחה בעולם המקרקעין מעניק לנו את הבטחון שהעסקה תנוהל ותבוצע באופן מקצועי על ידי גורם מקצועי בתחום זה ואשר מתנהל, לרוב, בצורה נטולת השפעות אישיות וקונקרטית לעסקה.

מפתח
מפתח לנכס החדש

 

תפקיד עורך דין מקרקעין

אם כן מה הם התפקידים של עורך דין נדלן מומלץ לעסקאות מקרקעין?

נתחיל עם הבדיקה החשובה הראשונה שעורך הדין מבצע והיא בדיקה מקיפה של הנכס, הבדיקה תתבצע בעזרת אנשים מקצועיים אשר ייבדקו את הנכס במלואו אם זה מול הרשויות, העיריות או גופים ממשלתיים אחרים, במידה ומתגלות בעיות קטנות כגדולות הרי חובה על העורך דין ליידע את הרוכש המיועד בדבר כדאיות העסקה.

העורך דין יישאל ויחפש תשובה לגביי חובות כלשהן הרשומים על הנכס, מה הם חוקי העיר והממשלה החלים עליו? וכמובן הבדיקה החשובה ביותר והיא הבדיקה במקום עצמו כדי לבדוק שאין ליקויים או נזקים הגלויים לעין ואלה שלא גלויים לעין בלתי מקצועית.

עורך דין בנוסף ילווה אותנו בהכנת החוזה ועליו לוודא שהמסמכים שאנו חותמים בכל שלב ושלב, ייפעלו במידה האפשר לטובתנו ובכל מקרה לא לרעתנו, כמובן הוא מוודא את נכונות ותקינות הנתונים הרשומים בחוזה ושכל הסעיפים ברורים, קריאים ולא ייגרמו לאי הבנות בפרשנות למקרים עתידיים.

למרות שהעורך דין מייצג צד אחד בעסקה הרי חובתו המקצועית לוודא שהחוזה הגון והוגן כלפיי כל הצדדים במידת האפשר ומנוסח בצורה הטובה והברורה ביותר כך שנרגיש מוגנים ולא כרמאים גם כלפיי הצד הנגדי.

נכס מסחרי
נכס מסחרי לקנייה או מכירה

 

כיצד נמצא עורך דין נדלן מומלץ בעסקאות מקרקעין

עורך דין מומלץ הינו אחד שהמליצו לנו עליו, פשוטו כמשמעו! כל אחד מאיתנו יכול לפתוח דפי זהב לחפש קטגוריה של עורכי דין מתחום המקרקעין, להתקשר ולתת לו את המפתחות לביצוע העסקה, אך האם זהו הדבר המומלץ? כמובן שלא!

חובה עלינו לפנות אל בני המשפחה או החברים שלנו ולשאול אותם האם הם מכירים עורך דין לענייני מקרקעין והאם הוא מומלץ, במידה והוא מומלץ לא בושה לשאול כיצד הוא זכה בהמלצות? אילו עסקאות הוא ביצע ואיך הוא ליווה את כל תהליך העסקה.

כיום בעידן האינטרנט המידע חשוף לציבור וניתן בעזרת שאילתות פשוטות לחקור על כל איש ועסק, גם על עורך דין המומלץ. פשוט נכנסים לגוגל ומריצים שאילתות חיפוש, למשל "עורך דין פלוני אלמוני" או "עורך דין מומלץ באזור השרון" ועוד שאלות אחרות ולהתקדם בחיפוש והמחקר.

נדלן
עורך דין מקצועי לענייני נדלן ומקרקעין

 

הערך המוסף בשימוש בעורך דין נדלן בעסקאות מקרקעין

בסופו של דבר אנו לוקחים עורך דין לרכוש נכס מסחרי לשם צורך אישי של בטחון שהעסקה תבוצע בצורה הוגנת, טובה ולא ניפול בפח או עוקץ זה או אחר. אנחנו רוצים להרגיש שהעסקה בוצעה בצורה אשר מגנה עלינו ויוצרת לנו הזדמנות עסקית נאותה.

העורך דין מלבד ליווי משפטי נאות משמש לעיתים גם כאוזן קשבת ויכול לעשות את האבחנה בין הצרכים שלנו האמיתיים לבין כדאיות העסקה, הוא יכול להבחין שאנו כופים את הדעה הלא אובייקטיבית שלנו על עסקה אשר לא טובה לצרכינו ולכוון אותנו למקום הנכון והכל בצורה מקצועית.

עורך הדין שלנו יגן עלינו ממקומות שבהם אנו עלולים לטעות בעת עסקת נדלן זו או אחרת תוך הפגנת ידע וניסיון רב, אשר נובע ממספר השנים בהם הוא פועל בתחום.

עורך הדין מודע לאזורים בעולם הנדלן המסחרי אשר אנו כאזרחים מהשורה לא מודעים אליהם כלל ואשר עלולים לפגוע בנו בהמשך הדרך,  לרוב האזרח הרגיל לא בודק או לא מודע לכמות הבדיקות שעלינו לבצע בעת רכישה או קנייה של נכס.

ולבסוף אנחנו מקווים שהעורך דין שלנו יוביל אותנו בבטחה לרגע המיוחל, לעסקה המיוחלת אשר תביא לנו אושר ופרנסה ורווחה בעתיד.

נמכר!
עוד נכס מסחרי נמכר בהצלחה

 

האתר קומה 3, הנו אתר המתמחה בלוח מודעות לעולם הנדל"ן המסחרי. הנך מוזמן לפרסם ולחפש נכסים מסחריים להשקעה או להשכרה.

מתווך נדלן מסחרי- עד לאן חובת הגילוי

'הבלוג בקומה 3' גאה לארח את עו"ד איל רוזין ממשרד עורכי הדין איל רוזין אשר יכתוב אצלנו בתקופה הקרובה על נושאים משפטים מתחום התיווך והנדלן. הפוסטים נכתבים בצורה מעניינת ומרתקת ומאפשרת לנו להתבונן בעולם הזה ממבט ראשון.

* עו"ד איל רוזין, הינו עורך דין פעיל שנים רבות ובעל משרד עריכת דין מאז שנת 2000; המשרד מאז היווסדו מתמחה בתחום התיווך על כל היבטיו. המשרד מייצג סוכנויות תיווך, סוכנים, אנשי נדל"ן ולקוחות בתחום התיווך.

נתחיל עם הפוסט הראשון שמדבר על חובת הגילוי של המתווכים. קריאה מהנה ..

חובת הגילוי של המתווכים עד היכן ?

או מתי גובה התשלום מן הצד השני הופך להפרה של חובת הגילוי

  • חברה שקלה למכור נכס מסחרי ולכן פנתה למתווך, בו בטחה, והתייעצה עימו מהו הסכום הגבוה ביותר שניתן לקבל עבור הנכס.
  • המתווך הסביר כי לדעתו ניתן לקבל כ – 6 מליון ₪ וכי יציע את הנכס במחיר של 6.5 מליון ₪ כדי להגיע ל – 6 מליון במסגרת מו"מ. סוכם כי המתווך יפעל למציאת קונה וכי יהיה זכאי לדמי תיווך בשיעור של אחוז אחד מסכום המכירה.
  • המתווך איתר קונה (היה מתעניין נוסף) שהציעה לשלם 6 מליון ₪ וטען כי מדובר בתמורה טובה.  נחתם חוזה מכר.
  •  מס שבח לא קיבל את שווי העסקה וטען כי השווי בפועל הינו גבוה הרבה יותר.
  • בין החברה למס שבח התקיים הליך ערר לגבי השומה.
  • או אז התברר כי  התברר לחברה כי בנוסף לדמי התיווך ששילמה החברה המתווך גבה מהקונה סכום של חצי מליון ₪ בצירוף מע"מ (580,000 ₪) וזאת ללא ידיעת המבקשת.
  • לאור גילוי זה, טוענת החברה כי המתווך ניצל לרעה את האמון והבלעדיות שניתנו לו על ידי החברה וכל פעולותיו כוונו לביצוע מעשה עוקץ ותרמית ולגרום לחברה להאמין כי לא ניתן למכור את הנכס ביותר מ – 6 מיליון ₪.

ומה בית המשפט החליט ?

בהליך לעיקול זמני וביטולו קבע בית המשפט השלום בראשון לציון ת"א 42681-10-14 מרצפות בת ים בעמ נ' זפקו מיום  20/1/2015 את הדברים הבאים:

סעיף 8 לחוק המתווכים קובע כי מתווך במקרקעין יפעל "בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך".

כמו כן, חוק המתווכים קובע כי על המתווך לידע את הלקוח בכל עניין אישי שיש לו בעסקה, חובה הנובעת אף מחובת תום הלב הכללית, ולקבל את הסכמת הלקוח בכתב, שאחרת לא יוכל לשמש כמתווך בעסקה סעיף 10 לחוק.

חובת הגילוי החלה על מתווך במקרקעין הינה חובה מוגברת ועליו לידע את לקוחו בדבר אינטרס שיש לו בעסקה, ואשר הגילוי יבהיר ללקוח כי אינו יכול לסמוך עליו כגורם מתווך בלבד וכי עליה לשקול קבלת יעוץ נוסף בעניין התמורה, ממקור אחר (ר' תא (מחוזי-נצרת) 4532-02-12 תוגלילי נכסים בע"מ נ' יעקב טסלר (14.8.14), ע"א (מחוזי י-ם) 3597/09 יואל נדב נ' עו"ד דוד ינובסקי (2.9.10)).

בענייננו, על פניו, התשלום שקיבל המשיב מקונה הנכס בסך כולל העולה על חצי מליון ₪ מבלי שקיבל את הסכמת המבקשת לעניין זה, יש בו משום ראיה לכאורה להפרת חובת הנאמנות המוטלת על המשיב כמתווך.

לפרטים נוספים: עו"ד איל רוזין 03-6953545

האתר קומה 3, הנו אתר המתמחה בלוח מודעות לעולם הנדל"ן המסחרי. הנך מוזמן לפרסם ולחפש נכסים מסחריים להשקעה או להשכרה.

רישום בטאבו – כיצד?

איך לשמור שלא ימכרו לכם את הבית? – רישום זכויות בטאבו

רכשתם דירה, בית או מגרש לבניה? האם אתם ערים לחשיבות של רישום הזכויות בטאבו? עסקה במקרקעין מסתיימת רק לאחר הגשת בקשה לרישום זכויות בטאבו ואישורה. אז מהם סוגי רישומי הזכויות השונים בטאבו, כיצד מגישים בקשה לרישום בטאבו (בלשכת רישום המקרקעין) ומה עוד חשוב לדעת…

סוגי רישום בטאבו

כדי להבין את סוגי הרישומים בטאבו הקיימים במדינת ישראל, חשוב להבין תחילה, את המשמעות של כל אחד ואחד מהרישומים, וזאת לאחר בדיקת רישום בטאבו פשוטה (להרחבה קראו המאמר הוצאת נסח טאבו):

  • בעלות– משמעות רישום בטאבו של "בעלות" היא כי אנחנו ורק אנחנו הבעלים היחידים של הבית. ואנחנו יכולים לעשות בו ככל העולה על רוחנו, בכפוף להגבלות כאלו ואחרות שהדין מטיל עלינו.
  • שכירות– משמעות רישום בטאבו של "שכירות" היא כי יש לנו את הזכות להחזיק ולהשתמש בבית, עבור תמורה לתקופה מסוימת ולא לצמיתות.
  • חכירה וחכירה לדורות– משמעות רישום בטאבו של "חכירה" היא בעצם שכירות שהתקופה שלה עולה על 5 שנים. "חכירה לדורות" היא שכירות לתקופה שמעל 25 שנים. טיפ קטן בהקשר זה, כאשר תשמעו את הביטוי-"הנכס בחכירה" או "קרקע מנהל",  הכוונה היא לנכס נדל"ן הרשום בטאבו והמנוהל על ידי מנהל מקרקעי ישראל. במקרה זה המדיה היא הבעלים והמחזיק בנכס נקרא חוכר. בדרך כלל, חכירה ממנהל מקרקעי ישראל הינה לתקופה של 49 שנים כאשר בסוף התקופה, מוארכת התקופה לעוד 49 שנים.
    • נציין כי הרישום בטאבו יכל לכלול הערה כי "החכירה מהוונת". חכירה מהוונת היא חכירה בה דמי החכירה השנתיים שולמו מראש על ידי החוכר.
  • משכנתא– משמעות הרישום בטאבו של "משכנתא" על נכס, היא כי ישנן זכויות שיעבוד בנכס לאחר ומבחינתנו לא ניתן להעביר זכויות בנכס בלי אישור האחר.
  • הערת אזהרה – רישום בטאבו המהווה איתות כלפיי כולם כי בנכס הזה נעשתה התחייבות בכתב לעשות בנכס עסקה או אפילו להימנע מעשיית עסקה. לרישום הערת האזהרה ישנן שתי מטרות עיקריות:
    • להודיע ולהזהיר, כשמה כן היא, כי כבר קיימת התחייבות לגבי נכס זה (דוגמא: נחתם לאחרונה הסכם למכור את הנכס).
    • למנוע מהבעלים או מהחוכרים של הנכס לעשות עסקה נוספת עם מישהו אחר.

מה כוללת בקשת רישום טאבו

1. הבקשה לרישום בטאבו צריכה להיות ממוענת ללשכת הרישום האזורית בהתאם למיקום הנכס.
2. את הבקשה יש להגיש בכתב על גבי מכתב הנלווה לשאר המסמכים הדרושים לרישום כלשהו.
3. ניתן להשתמש בטופס הבקשה לרישום מקרקעין הכללי, מאתר משרד המשפטים. במשרד המשפטים ניתן גם לברר אם הוגשה בקשת רישום בטאבו לנכס.

מסמכים נדרשים לרישום בטאבו

המסמכים הנדרשים לרישום בטאבו משתנים בהתאם לסוג הרישום בטאבו:

  • בעלות (מכר): לרישום בעלות בטאבו יש לצרף את המסמכים הבאים:
  1. אישורי מיסים: תשלום מס שבח, תשלום מס רכישה, תשלום מכירה, אישור מס רכוש (משנת 2001 אין צורך ממשי באישור זה) או פטור מכל אחד מאלו.
  2. אישור תשלום מיסי רשות מקומית לרבות היטלי השבחה, בתוקף ליום ביצוע העסקה.
  3. שטרי מכר  חתומים ב- 5 עותקים מודפסים ללא כל תיקונים ושינויים. יש צורך לצרף ייפוי כוח במידה ועו"ד חתם בשם הלקוח.
  4. עותק מקורי של הסכם המכר (החוזה שלנו) חתום.
  5. נסח טאבו.
  • שכירות: חוק המקרקעין קובע, כי כשהכירות היא מעל 5 שנים, חובה עלינו לרשום אותה בלשכת רישום מקרקעין. אלו המסמכים הדרושים לרישום שכירות בטאבו:
  1. שטרי שכירות ב- 5 עותקים מודפסים ללא כל תיקונים, מחיקות ושינויים. יש צורך לצרך ייפוי כוח במידה ועו"ד חתם בשם הלקוח.
  2. עותק מקורי של הסכם השכירות חתום.
  3. נסח טאבו.
  • חכירה: כשרשום בנסח טאבו – חכירה ממנהל מקרקעי ישראל, ישנם שני מצבים:
    • מצב א': אין צורך בהסכמת המנהל להעברת הזכויות.
    • מצב ב': יש צורך בהסכמת המנהל להעברת הזכויות.

ניתן להיוועץ עם עו"ד על מנת לבחון במקרה שלכם האם הנכם נדרשים לאישור מינהל מקרקעי ישראל.
המסמכים הדרושים לנכס הרשום גם בטאבו וגם במינהל:

  1. טופס תקני של מנהל מקרקעי ישראל לבקשה להעברת זכויות.
  2. הסכם מכר – אין חובה להגיש את המקורי, וגם נאמן למקור על ידי עו"ד יספיק.
  3. נסח טאבו.
  4. ייפוי כוח של המוכר לעורך הדין.
  5. תצהיר העדר חריגות בניה חתום – אם מדובר בבניה נמוכה, כלומר בית צמוד קרקע, וילה וכיו"ב.
  6. תשלום דמי הסכמה עבור המנהל במידה ומדובר בחכירה לא מהוונת.

לגבי נכס שלא רשום בטאבו, העניינים מסתבכים ואנו ממליצים לכם ליצור קשר עם עו"ד בנושא.

  • משכנתא: לצורך רישום משכנתא בטאבו, על פי רוב ידרשו המסמכים הבאים:
  1. שטר משכנתא חתום ב- 5 עותקים מודפסים ללא תיקונים ומחיקות.
  2. אישור על תשלום מס רכוש (בדירות ובעסקים הרשומים בפנקס הבתים המשותפים אין צורך) בתוקף ליום ביצוע העסקה או ליום 31.12.1999.
  • הערת אזהרה –  לצורך רישום הערת אזהרה בטאבו, יש להמציא את המסמכים הבאים:
  1. בקשה לרישום הערת אזהרה.
  2. ייפוי כוח במידה ועורך הדין חתם בשמו של אחד מהצדדים.
  3. הסכם מכר (החוזה שלנו).

לידיעתכם, בקשה לרישום התחייבות לרישום משכנתא, היא למעשה רישום של הערת אזהרה,  כאשר הטפסים זהים ובנוסף לטפסים שציינו, יש לצרף גם בקשה מהבנק להתחייבות לרישום משכנתא.למידע נוסף קרא המאמר הערת אזהרה.

רישום בטאבו באמצעות עורך דין

כדי לרשום זכות כזאת או אחרת בטאבו, לשכת רישום המקרקעין דורשת כי מורשה מטעם לשכת הרישום יבצע אימות של חתימתנו על גבי המסמך עליו חתמתם. ברישום בטאבו, המורשים לבצע אימות חתימה הם עורך דין או פקיד מוסמך מלשכת רישום מקרקעין.
את כל הרישום בטאבו, ולרבות מילוי הטפסים, הגשתם, אישורם וקבלת נסח טאבו מאושר, ניתן לעשות באמצעות עורך דין מבלי שכף רגלנו תדרוך במדרגות לשכת רישום המקרקעין.

אגרות טאבו

כמו כמעט כל פעולת רישום במדינה שלנו, גם על רישום בטאבו יש לשלם אגרה. אגרת רישום בלשכת רישום המקרקעין יכולה לנוע בין 27 ₪ לרישום זכויות בעלות בטאבו ועד לסכום של 138 ₪ בעבור רישום הערת אזהרה או משכנתא בנסח טאבו. ניתן להסתייע בעו"ד על מנת לקבל את העלויות המדויקות והעדכניות של האגרות עבור פעולת הרישום בטאבו אותה הינכם מעוניינים לבצע. תשלום האגרה יכול להתבצע במספר דרכים.

קביעת תור לרישום בטאבו

חשוב לזכור!! לצורך רישום בטאבו של כל זכות, מלבד רישום הערת אזהרה, יש לקבוע תור לרישום בטאבו מראש. החלופה האחרת היא הפקדת תיק הרישום בטאבו, אולם היא איננה מומלצת שכן הליך הרישום בטאבו לא יסתיים בהפקדה ויש להמתין לאישור הרישום בטאבו על ידי לשכת רישום המקרקעין אשר יישלח בדואר. לצורך קביעת תור, יש לפנות טלפונית ללשכת רישום המקרקעין המתאימה. לפרטים הוצאת נסח עדכני לאחר רישום – בדיקת רישום בטאבו

קבענו תור, הבאנו את כל המסמכים, הגשנו ואמרו לנו שבקשתנו בוצעה, מה עלינו לעשות כעת?
בטרם נשמח ונאמר מזל טוב סופי, חשוב מאוד לבקש מלשכת הרישום להוציא לנו נסח טאבו עדכני לאחר ביצוע הרישום בטאבו אשר יאשש את הרישום בטאבו ויהווה למעשה אישור הפעולה.

דנה פרידמן, קומה 3
www.koma3.co.il