שיפוצים בקומה 3 למען נדלן מסחרי טוב יותר

כיצד שיפוצים בקומה 3 משפיעים על נדלן מסחרי?

עולם האינטרנט ובמיוחד תחום כתיבת אתרי אינטרנט איננו אותו תחום פשוט כפי שהיה בעבר- אם בעבר היית מעלה טקסט כלשהו, מוסיף לו איזה צבע רקע סטנדרטי ואולי עוד איזה תמונה פשוטה שמסתובבת וכולם היו מתרשמים מהאתר שלך ומעצם יכולתך לעשות דבר כזה, הרי כיום כתיבת אתר ברמה ממוצעת ומעלה דורשת הבנה, ידע ויכולות מעבר לכתיבת קוד. איכות האתרים עולה מידי יום ביומו ונדרשת מכותב האתר לא רק הבנה בקוד אלא גם הבנה ויזואלית של מה מניע גולשים לאתר שלך ומה משאיר אותם שם, הכותב צריך להבין את הלוגיקה מאחורי מנוע החיפוש של גוגל, הכותב צריך להבין איך לשפר ביצועים ולגרום לאתר שלך להגיב מהר והוא צריך להתאים את האתר לעולם המובייל, ולעתים אם לא עדכנת את האתר שלך בטכנולוגיות החדשות הוא עלול להפוך תוך זמן מה למיושן ולא רלוונטי, כך גם הדבר לאתר בעולם של נדלן מסחרי.

 

נדלן מסחרי בסגול
נדלן מסחרי

 

כאשר אנחנו בקומה 3 הגענו לרעיון של אתר אינטרנט לעולם הנדלן המסחרי ניגשנו בצורה נאיבית לפרויקט, ידענו שהשוק מתנהל דרך אתר אחד כמעט בלבד כאשר באותו אתר עולם הנדלן המסחרי הנו נישה קטנה ולכן הנחנו שעצם קיומו של אתר כמו שלנו מספיק על מנת לגרום לשוק לרצות לעבוד איתנו ודי מהר נהפוך לאוטוריטה בתחום.

ניתן לומר היום שהרעיון הנ"ל לאחר שיחות עם גורמים רבים במשק הנדלן המסחרי הסתבר כדי נכון ואכן היה צורך במשק לאתר כמו שלנו, הגיוס של הלקוחות הגדולים במשק היה די מהיר ומרביתם נרתמו והחלו לעלות נכסים שלהם לאתר שלנו ובמהרה הגענו לשטחים רבים של נדל"ן מסחרי שפנויים להשכרה או למכירה.

לאחר זמן מה שמנו לב למספר בעיות שהעיבו על הפרויקט כולו, לפני שניגע בבעיות נסביר שכאשר מדברים על בעולם הנדלן המסחרי להשכרה או נכסים למכירה, למעשה מדברים על שלושה גורמים מרכזיים בשוק הזה: בעל הנכס, המתווך והמחפש. הגורם הראשון הנו המתווכים, המתווכים למעשה הם גורם מאד משמעותי בעולם הנדלן המסחרי ואשר מחזיקים ברוב רובם של הנכסים במחיר הממוצע ומעלה. על מנת להגיע לכל המתווכים באשר הם יצרנו קשר והתחלנו בשיתוף פעולה עם חברת מידן אשר עוזרת למתווכים לנהל את הנכסים שלהם דרך המחשב ולהעלות מודעות לאתרים המובילים במדינה, היום כל מתווך יכול לפתוח את תוכנת הניהול של מידן ועל ידי קליק אחד לעלות כל נכס מסחרי שברשותו לאתר שלנו ולנהל אותו דרך המחשב שלו.

הגורם השני הוא בעל הנכס ואשר גם הוא מתחלק לשניים: הראשון חברת הנדלן / מניב אשר כל אחת מהן מחזיקה בכמה נכסים ומנהלת אותם בו זמנית לעומת אדם פרטי שמחזיק בנכס אחד או כמה בודדים. על מנת להגיע לחברות הנדלן הגדולות שלחנו אימיילים, התקשרנו טלפונית ולעתים נפגשנו עם הגורמים המשפיעים בחברות האלו ובכמעט ללא מאמץ הנכסים הועלו לאתר, רבים מהם היו נכסי נדלן מסחרי בתל אביב או נדלן מסחרי להשכרה ורק חלקם היה נדלן מסחרי למכירה. הבעיה התחילה עם אותם אנשים פרטים שאין לנו הכרות אתם ומונים אלפי אנשים והדרך להגיע אליהם ישירות לא קיימת, למעשה קושי ההגעה אליהם משתווה לקושי ההגעה לסוג האחרון של הגורמים במשק שהינו אותם אנשים שמחפשים נכסים אם זה לצורך הפעלת עסק או למען נדלן מסחרי להשקעה, גם הם כמו בעלי הנכס הפרטיים מונים אלפי אנשים, אין לנו הכרות אתם או דרך ליצור קשר עימם ולמעשה הם החוליה הכי חשובה כי אם הם לא מגיעים אזי אין תנועה לאתר ואם אין תנועה לאתר האתר לא מסוגל להתרומם ולא משנה כמה טוב הוא יהיה.

אחריי שמיפינו את הגורמים החשובים בעולם הנדלן המסחרי, ניסינו באתר לברר האם בכלל יש תנועה לאתר ואם כן למה היא לא מתרוממת? הפעלנו כלים שמנתחים את תנועת הלקוחות באתר שלנו ולמדנו שהאתר למעשה כן זוכה לפופולריות והתנועה לאתר גדלה מיום ליום אבל במקביל שמנו לב לתופעה אחרת והיא שמספר הלקוחות החוזר נשאר נמוך לאורך זמן, כלומר אמנם קיימת זרימה של גולשים חדשים מדי שבוע אבל אותם גולשים לא חוזרים בשנית. נתון זה היה חשוב בשביל לנסות ולברר מה היא הסיבה לתופעה זו, לאחר שביקשנו וקיבלנו פידבקים מלקוחות קבועים שלנו או לחלופין פנינו לגורמים לא תלויים לנתח את הבעיה המרכזית של האתר, כולם ללא יוצא מן הכלל הצביעו על הבעיה המרכזית והיא, שהעמוד הראשי של האתר, שהיה גם מפת הנכסים לא עולה מהר, למעשה הוא עולה כל כך לאט שהלקוח מאבד סבלנות די מהר ויוצא החוצה. דבר נוסף שהועלה בפנינו הוא שהאתר לא מזמין, העמוד הראשי משעמם ולא גורם לך לרצות להישאר.

 

חדש בקומה 3
חדש בקומה 3

מצוידים בשתי נקודות מרכזיות אלה עמלנו לפתור אותן על מנת קודם לגרום למפה להיטען מהר ושנית לגרום לאתר להיראות יותר חי ומעניין. לצורך השינוי כתבתנו את כל האתר מחדש והכנסנו לתוכו אפשרויות ותכונות מעניינות וכיום כל מי שנכנס למפה רואה שהיא עולה תוך שניות בודדות לעומת התקופה הקודמת שם לקח למפה להיטען בין 30 ל 45 שניות. על מנת להגיע לשיפור דרמטי כזה בביצועים שדרגנו את כל המערכות שלנו ואת הטכנולוגיות, עברנו לעבוד עם גרסה מספר 3 של גוגל מפות, שכללנו את שאילתות הבסיסי נתונים, עברנו להשתמש בטכנולוגית AJAX JQUERY מתקדמות שעובדות ישירות מול השרת ומורידות כוח חישוב מהדפדפן של הגולש וצמצמנו באופן ניכר את הקוד המסורבל הקודם שלא היה מכוון ביצועים.

בנוסף ובמקביל למפה הוספנו דף שמכיל רשימה של כל הנכסים למי שמעדיף לחפש נכסים בצורה הקלאסית על ידי רשימות, הרשימה מאפשרת לכל אחד להפעיל פילטרים שונים של אזור, גודל, וקטגוריה כדי להתמקד בחיפוש כאשר התשובה לפילטרים מתקבלת בזמן תגובה מהיר מאד. כמו כן ניתן לחפש נכסים על ידי הקלדת כתובות- המשתמש מקליד כתובת שקרובה לאזור אותו הוא מעוניין לחפש (למשל- "תל אביב", "ארלוזורוב, רמת גן" או "כצנלסון 1 גבעתיים") והרשימה מתעדכנת במהירות שיא לפי רדיוס חיפוש.

הבלוג עבר שינוי מהותי מבחינה חיצונית וכיום הוא קריא יותר ונעים. בנוסף יצרנו קשר עם מומחים בתחום הנדלן וכבר השבוע פרסמנו בלוג ראשון של עו"ד איל רוזין שמדבר על אספקטים מעניינים בחובת הגילוי של מתווך כלפיי לקוחותיו. למי ששם לב לפרטים הקטנים הוספנו כפתורים לשיתוף מאמרים בבלוג עם חברים דרך הפייסבוק, טוויטר או דרך המייל. ולבסוף התווסף לבלוג שורת חיפוש שדרכו ניתן להגיע למאמרים מעניינים מהעבר שהתפרסמו אצלנו.

לבסוף מעל כל השינויים האתר מותאם כולו לסמארטפונים המתקדמים ביותר. כיום ניתן להיכנס לקומה 3 מכל מכשיר סמארטפון ולראות את האתר בצורה יפה וחלקה. שינוי זה הוא חלק ממגמה עולמית לעבור לעולם המובייל וכחלק משינוי זה תעלה בקרוב אפליקציה למכשירי אפל של קומה 3.

כולנו כאן בקומה 3 נרגשים עם השינויים האלה ואחרי שנאמר כל מה שנכתב למעלה, ברור לכולנו שתמיד נעדכן את האתר עם כל שינוי טכנולוגי או ויזואלי. האתר עם הפנים קדימה ולמרות שהאתר הוקם ומתוחזק ללא מימון חיצוני כלשהו אנו מאמינים שניתן להגיע להישגים מרשימים עם האתר הנ"ל ולהפוך אותו לאתר שאנשים לא רק מגיעים אליו אלא אף חוזרים אליו בשביל לעדכן ולהתעדכן.

כמו תמיד נשמח לקבל הערות והצעות על השיפורים הנ"ל ויותר מכך בקשות לשיפורים נוספים.

 

מתווך נדלן מסחרי- עד לאן חובת הגילוי

'הבלוג בקומה 3' גאה לארח את עו"ד איל רוזין ממשרד עורכי הדין איל רוזין אשר יכתוב אצלנו בתקופה הקרובה על נושאים משפטים מתחום התיווך והנדלן. הפוסטים נכתבים בצורה מעניינת ומרתקת ומאפשרת לנו להתבונן בעולם הזה ממבט ראשון.

* עו"ד איל רוזין, הינו עורך דין פעיל שנים רבות ובעל משרד עריכת דין מאז שנת 2000; המשרד מאז היווסדו מתמחה בתחום התיווך על כל היבטיו. המשרד מייצג סוכנויות תיווך, סוכנים, אנשי נדל"ן ולקוחות בתחום התיווך.

נתחיל עם הפוסט הראשון שמדבר על חובת הגילוי של המתווכים. קריאה מהנה ..

חובת הגילוי של המתווכים עד היכן ?

או מתי גובה התשלום מן הצד השני הופך להפרה של חובת הגילוי

  • חברה שקלה למכור נכס מסחרי ולכן פנתה למתווך, בו בטחה, והתייעצה עימו מהו הסכום הגבוה ביותר שניתן לקבל עבור הנכס.
  • המתווך הסביר כי לדעתו ניתן לקבל כ – 6 מליון ₪ וכי יציע את הנכס במחיר של 6.5 מליון ₪ כדי להגיע ל – 6 מליון במסגרת מו"מ. סוכם כי המתווך יפעל למציאת קונה וכי יהיה זכאי לדמי תיווך בשיעור של אחוז אחד מסכום המכירה.
  • המתווך איתר קונה (היה מתעניין נוסף) שהציעה לשלם 6 מליון ₪ וטען כי מדובר בתמורה טובה.  נחתם חוזה מכר.
  •  מס שבח לא קיבל את שווי העסקה וטען כי השווי בפועל הינו גבוה הרבה יותר.
  • בין החברה למס שבח התקיים הליך ערר לגבי השומה.
  • או אז התברר כי  התברר לחברה כי בנוסף לדמי התיווך ששילמה החברה המתווך גבה מהקונה סכום של חצי מליון ₪ בצירוף מע"מ (580,000 ₪) וזאת ללא ידיעת המבקשת.
  • לאור גילוי זה, טוענת החברה כי המתווך ניצל לרעה את האמון והבלעדיות שניתנו לו על ידי החברה וכל פעולותיו כוונו לביצוע מעשה עוקץ ותרמית ולגרום לחברה להאמין כי לא ניתן למכור את הנכס ביותר מ – 6 מיליון ₪.

ומה בית המשפט החליט ?

בהליך לעיקול זמני וביטולו קבע בית המשפט השלום בראשון לציון ת"א 42681-10-14 מרצפות בת ים בעמ נ' זפקו מיום  20/1/2015 את הדברים הבאים:

סעיף 8 לחוק המתווכים קובע כי מתווך במקרקעין יפעל "בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך".

כמו כן, חוק המתווכים קובע כי על המתווך לידע את הלקוח בכל עניין אישי שיש לו בעסקה, חובה הנובעת אף מחובת תום הלב הכללית, ולקבל את הסכמת הלקוח בכתב, שאחרת לא יוכל לשמש כמתווך בעסקה סעיף 10 לחוק.

חובת הגילוי החלה על מתווך במקרקעין הינה חובה מוגברת ועליו לידע את לקוחו בדבר אינטרס שיש לו בעסקה, ואשר הגילוי יבהיר ללקוח כי אינו יכול לסמוך עליו כגורם מתווך בלבד וכי עליה לשקול קבלת יעוץ נוסף בעניין התמורה, ממקור אחר (ר' תא (מחוזי-נצרת) 4532-02-12 תוגלילי נכסים בע"מ נ' יעקב טסלר (14.8.14), ע"א (מחוזי י-ם) 3597/09 יואל נדב נ' עו"ד דוד ינובסקי (2.9.10)).

בענייננו, על פניו, התשלום שקיבל המשיב מקונה הנכס בסך כולל העולה על חצי מליון ₪ מבלי שקיבל את הסכמת המבקשת לעניין זה, יש בו משום ראיה לכאורה להפרת חובת הנאמנות המוטלת על המשיב כמתווך.

לפרטים נוספים: עו"ד איל רוזין 03-6953545

האתר קומה 3, הנו אתר המתמחה בלוח מודעות לעולם הנדל"ן המסחרי. הנך מוזמן לפרסם ולחפש נכסים מסחריים להשקעה או להשכרה.