מחירון שכירות וקנייה נדלן מסחרי בתל אביב לשנת 2015

מחירון שכירות ומכירה נדלן מסחרי בתל אביב לשנת 2015

בהמשך לאיחוד כוחות של האתר קומה 3 ועיריית תל אביב משנת 2013, ערך האתר 'קומה3' סקר שוק נדל"ן מסחרי גדול ומקיף ובעזרתו בנינו מחירון מעודכן ורלוונטי לשוק הנדל"ן המסחרי בתל אביב.

הסקר היה כחלק מפרויקט גדול של עיריית תל אביב שבא לעודד כניסת עסקים לתוך רחבי העיר תל אביב ובשיתוף גורמים חזקים בכלכלה הישראלית (כבנק הפועלים, עיתון דה מרקר ועוד) והאתר קומה 3 הנו חלק נכבד מתוך האתר ואשר באמצעותנו מוצגים על גבי מפה כל הנכסים הפנויים בתל-אביב.

גם השנה התבקשנו על ידי עיריית תל אביב כחלק ממהלך אסטרטגי שבו הם משנים ומשפרים את האתר של "עושים עסקים בתל אביב-יפו" לבנות מחירון אשר יישקף את המחירים הנוכחיים בענף הנדלן המסחרי.

לצורך בניית המחירון פנינו לרוב אותם גופים אשר נעזרנו בהם בעבר בבניית המחירון על מנת ליצור מחירון מעודכן ורלוונטי.

מחירון שכירות
מחירון שכירות לנדלן מסחרי בתל אביב לשנת 2015

על מנת ליצור מחירון אמין ומדוייק פנינו לאותם גורמים ב-4 שאלות פשוטות:

  1. האם שכירות / קנייה

  2. מחיר סגירה (ש"ח למ"ר)

  3. איזור גאוגרפי (לבחירה: רמת החייל, צפון תל אביב, רוטשילד והסביבה, מרכז העיר תל אביב, דרום העיר תל אביב)

  4. סוג הנכס (חנות, משרד, משרד במגדל יוקרתי)

אותם גופים ענו לנו בחזרה את מחיר הסגירה לפי אזורים ספציפיים, חשוב להדגיש שלא מדובר במחיר המבוקש אלא במחיר הסגירה שמשקף את המציאות כפי שהיא.

לאחר קבלת המחירים מכל הגופים, בנינו את הטבלה בדף אקסל והסבנו אותה לפורמט של דף html.

להלן מחירון הנדל"ן המסחרי בתל אביב, קנייה והשכרה שנת 2015. והמחירון של שנת 2013.

בהשוואה בין 2 המחירונים ניתן לזהות:

  • שהנדל"ן המסחרי בתל אביב עלה בכל האזורים ובכל סוגי הנדל"ן, גם השכרה וגם רכישה.

  • התשואה בתקופה המדוברת הינה 7%-10% שנתי.

  • רוטשילד היה ונשאר האזור הלוהט ביותר מבחינה נדלנית.

  • מרכז תל אביב בולט מעל כולם בשכירות של מגדלי יוקרה. רוטשילד באותה קטגוריה כאשר הנדל"ן למכירה.

בעבר נרשמו חששות מצד גופים במשק לגביי מחירי השכירות בתל אביב לנוכח הבנייה המסיבית בתחום, ניתן לומר שנכון לכתיבת שורות אלה החששות הופרכו ושוק הנדל"ן המסחרי בתל אביב פורח מאי פעם.

נשמח לקבל משובים נוספים מגופים בעולם הנדל"ן המסחרי שמעוניינים להגיב ולהשתתף בסקרים עתידיים.

האתר קומה 3, הנו אתר המתמחה בלוח מודעות לעולם הנדל"ן המסחרי. הנך מוזמן לפרסם ולחפש נכסים מסחריים להשקעה או להשכרה.

 

נדלן להשקעה בישראל או ברלין

נדלן להשקעה בישראל או ברלין

בשנים האחרונות ניתן לראות מודעות מאירות עיניים המבטיחות לקנות נדלן זול בברלין כהשקעה טובה ולטווח ארוך ואשר מבטיחות שהמחירים אוטוטו עומדים לעלות.

המשקיע הישראלי הממוצע יכול למצוא את עצמו מתלבט האם השקעה בברלין אכן משתלמת ואיך היא במקביל להשקעה בארץ בנדלן פרטי או בנדלן מסחרי.

אספנו נתונים על הנדלן בברלין, מחירי שכירות, הוצאות הנלוות לאחזקת נכס, החוק בגרמניה ומה צופן העתיד לגרמניה ולעיר ברלין, הנתונים מצביעים על כך שרוב (אם לא כל) הדירות שהן זולות, כלומר מתחת ל 100,000 יורו הינן דירות ישנות מאד הדורשות תחזוקה רבה ושעליהן חל החוק הגרמני שאינו מיטיב עם בעל הדירה אלא עם השוכרים, לא ניכנס לדקויות של החוק הגרמני ובעיקר של העיר ברלין אבל בעיקרון אתה תאלץ כבעל דירה לשכור את שירותיו של משרד עורכי דין שיעזור לך לטפל בכל הניירת ובשפה הגרמנית (אין שימוש בשפה האנגלית), שימוש במשרד עורכי דין יחד עם הוצאות תחזוקה חודשיות קבועות ותחזוקה משתנה הופכת את השקעה בדירה שכזו ללא כדאית.

דירות של מעל 100,000 יורו ועד לגובה של 500,000 יורו (היורו נכון לכתיבת שורות אלה 4.7 ש"ח) הינן דירות שבהן נדרשת בדיקה מדוקדקת יותר מבחינת איכות הבניין, זמן בנייתו, מקומו, שכ"ד מקובל בבניין, עלות חודשית של אחזקה, הכרות עם ועד הבית (ועד הבית בברלין חזק מאד ושונה באופיו מישראל) והכרות עם החוק המקומי. עלייך לבחור בקפדנות את הנכס.

לבסוף יש את הקטגוריה של דירות מעל 500,000 יורו (2,350,000 ש"ח), לרוב הן יהיו דירות חדשות מהקבלן כך שהרבה מהחוקים הדרקוניים לא חלים עליהם כמו עלויות שונות ומשונות.

אם נחזור רגע לדירות זולות יותר, במידה ואפשר מבחינת עלות, עדיף לקנות בניין שלם עצמו כך שתמנע מועד הבית, מחוקי מיסוי מסויימים וחוקים אשר מגנים על הדייר ונגד בעל הדירה.

דבר נוסף שאינך כנראה מודע אליו הוא שבברלין ברגע שאתה קונה דירה אתה למעשה קונה חלק בבניין כולו, הדירה שלך היא כמו מניה מכלל המניות, מה שאומר שהוצאות חלות גם עלייך, למשל תיקון המרתף או הגג. כדאי להביא איש מקצוע שיבדוק את הנכס ויעדכן אותך בהוצאות צפויות.

במידה ואתה מעוניין לרכוש דירה ואשר גרים בה שוכרים, הזכות של השוכרים לפנייך להמשיך ולקיים את החוזה כפי שחתמו עליו לפני הרכישה.

שים לב, במידה ועדיין החלטת ללכת על דירות זולות יותר, כדאי לך לחשוב על אופציה של אי השכרת הנכס על בסיס קבוע וללכת על כיוון של השכרה על בסיס יומי כדוגמאת האתר airbnb שם התמורה היומית הינה גבוהה יותר מאשר שכירות, החסרון בשיטה זו היא שאין לך שום בטחון שהדירה תהיה פעילה בכל יום ויום.

לנוכח כל הנתונים לעיל ניתן לומר שההשקעה בדירה מפרוייקט חדש כדאית יותר ולו רק בשביל להימנע מהוצאות גבוהות כמו מיסוי, ועד בית, משפטית, אחזקה ועוד במיוחד אם אתה זר שרק מחפש להרוויח, מצד שני השקעה בדירה חדשה תהיה גבוהה מאד ולמרות השכ"ד הגבוה התשואה כבר לא נראית מבטיחה כמו שהמודעות הבטיחו לנו.

לסיכום הייתי ממליץ למשקיע המתחיל להימנע מלהשקיע בנדלן בברלין, במידה ואתה משקיע מנוסה הייתי ממליץ לך לחפש את הדירות הפחות זולות ואף היקרות.  במידה והחלטת כן ללכת לכיוון הזה, וודא שמלווה אותך עורך דין מקומי שיודע לנווט בהליכים המקומיים וקווה לטוב. ואל תשכח שהשקעה בנדלן בישראל היא לא פחות טובה ולא פחות מניבה.

האתר קומה 3, הנו אתר המתמחה בלוח מודעות לעולם הנדל"ן המסחרי. הנך מוזמן לפרסם ולחפש נכסים מסחריים להשקעה או להשכרה.