כיצד להעריך שווי נכס

כיצד להעריך שווי נכס

כיום ישנן גישות המשמשות להערכת נכס נדל"ן מסחרי מנקודת מבט מסוימת אשר קובעת את מחיר המכירה האפשרי לנכס מניב בשוק הפתוח עם מספיק זמן לשיווק על ידי מוכר שאינו תחת לחץ, מידע מלא על תנאי השוק ובנוסף קונה עם ידע רב שיכול לממש את הרכישה גם ללא לחץ מיותר ולפעול בטווחי ערכים הנגזרים מהשיטות המקובלות ולאחר קבלת מסקנה סופית כולל ביצוע התאמות למשתנים השונים המייצגים תהליכים המשמשים לקביעת שווי השוק של נכס בתנאים מסוימים ובזמן מסוים.

שינויים במשתנים יהיו למשל: הנכס פנוי, מכירים תחרותיים, פחת, התיישנות כלכלית או פונקציונלית וכו.

ישנן שלוש שיטות המשמשות למציאת טווח ערכים לנכס מסחרי ואשר מהם ניתן למצוא את המחיר הסופי- גישת ההכנסה, גישת העלות וגישת המכירות. ניתן להשוות ביניהן ולכל אחת יש התהליך שלה לחישוב ערכו של נכס.

גישת הכנסה – קובעת את הערך של הנכס הנדל"ן המסחרי כנגזרת מהרווח התפעולי הנקי שלה ביחס לשיעור ההיוון המקובל והקשורה לנכס המייצגת את הסכום לאחר ההכנסה ברוטו דרך הרווח ודרך הכנסה משתנה פחות הוצאות הקשורות להפעלת הנכס. הערך המחושב מגישה זו נחשב יותר מדויק ומעיד על השווי האמיתי של הנכס במיוחד לאור ההשוואה עם שתי הגישות האחרות בהמשך מאמר זה.

גישת עלות – קובע את הערך של הנדל"ן על ידי חישוב שווי נוכחי והיכולת לייצר שיפורים בפחת בניכוי עלות להתיישנות פונקציונלית וכלכלית; כמובן שהקרקע הבסיסית היא לא ברת פחת. התקדמות טכנולוגית, שינויים פרוצדורליים, התייעלות, רצונות של משתמשי הקצה ועוד יכולים להפחית את ההשפעה של ביקוש לבניין או חלל להשכרה ביחס למלאי חדשים יותר.

גישת מכירות– קובע את הערך של הנדל"ן ממכירות היסטוריות של נכסים דומים בשוק עם התאמות למאפיינים שונים. הקצאת ערכים לתכונות אלה או היעדרה והוספה או הפחתה של הדולר אשר משתקפת בעלייה או ירידה בשווי המיוחס. תהליך זה שואב את נתוניו מפעילותו במכירות בשוק ורכישות / המכירות ההיסטוריות של נכסים מאותו הסוג, למשל קמעונאות, תעשייה ועוד תועדה בעסקאות ואשר כוללים עסקאות מימון.

המידע הקולקטיבי המתקבל מכל גישה מנותח עם משקל שניתן לשיטות המתאימות בהתאם לאופי של נכס הנושא, איכות הנתונים הזמינים לגישה והמטרה של הקצאת הערך.

הנכס המדובר משפיע על השיטה שנחשבת מתאים ביותר לקביעת השווי.

מנקודת מבטו של משקיע, לגישת ההכנסה ניתנת בדרך כלל יותר שיקול מאשר האחרים ביחס לנכסים מסחרייים בשוק הנדל"ן. אפילו הערך של הקרקע קשור לשימוש בו או שימוש פוטנציאלי מגויס באמצעות ייעוד קרקע וזרם ההכנסות שניתן להשיג מהשיפורים.הערך הסופי שבו ניתן לרכוש כולל את כל הגורמים והמשתנים הרלוונטיים לנדלן והניסיון של פרט מצייר את ערך הנכס.

כיצד להצליח ולמכור יותר בנדל"ן מסחרי

להצליח בשוק הנדל"ן המסחרי פשוט יותר ממה שאתה עשוי לחשוב כרגע. אתה צריך לוודא שיש ברשותך מידע על הנכס לפני ביצוע מהלך. הטיפים הבאים מלמדים כיצד להוציא את המקסימום מכל עסקה ועסקה.

לא משנה אם אתה קונה או מוכר, האינטרס שלך לנהל משא ומתן. ייתכן ותצטרך להילחם כדי לקבל לעצמך מחיר הוגן על מחיר הנכס.

אל תהיה פזיז בקבלת החלטות נדל"ן מהירות. ייתכן שבקרוב תצטער על כך כאשר תגלה שהנכס אינו מתאים לצרכייך. לעתים מציאת נכס נדלן מסחרי עלול לקחת עד שנה, אל תדאג, הזמן שווה בשביל מציאת ההשקעה הנכונה בשוק.

אתה אף פעם לא יכול לדעת יותר מדי על נדל"ן מסחרי, כדאי לך לנסות תמיד ולחפש מקורות חדשים של ידע.

מיקום הנו חיוני לנדל"ן מסחרי בדיוק כפי שהוא חיוני לנכסים למגורים. בדיוק כפי שאתה מנסה להכיר את הקהילה המקומית שבה אתה מחפש לרכוש דירה פרטית, תחשוב על הקהילה שממוקמת באזור הנכס המסחרי. אתה צריך להיות בטוח באופן סביר כי הקהילה עדיין תהיה הגונה ותצמח 10 שנים לפחות מעכשיו.

בוודאי שתצטרך להשקיע הרבה מאמץ לתוך ההשקעה החדשה שלך בהתחלה. הדבר עלול לקחת קצת זמן כדי למצוא רכוש שווה ולזה יש להוסיף את הזמן שלוקח לבצע את כל התיקונים והשינויים שיש בהם צורך. אל תיכנע במידה ותהליך לוקח יותר מדי זמן כדי להשלימו, התגמולים שאתה חוזה יגיעו בעתיד.

כאשר אתה נמצא בפני אפשרות לבחור מספר נכסים מסחריים, חשוב בקנה מידה גדול יותר.

כאשר אתה בוחר מתווכים, תמיד עדיף כזה שעוסק במקצוע ובאזור שנים רבות, הניסיון שלהם יבוא לך לעזר בשוק המסחרי בפועל. חפש מתווכים שמכירים את הסוג של נכס המסחרי שאתה רוכש או מוכר.

יש מגוון של גורמים שונים שיכול להשפיע על הערך שלך באופן משמעותי, הכר את כולם.

עשה הכל כדי לשמור על הדיירים שלך על מנת שתוכל לשלם את החשבונות, במידה ואתה מאבד דיירים, נסה להבין למה הם עזבו ותקן את המצב.

בצע בדיקה מקצועית של הנכס המסחרי שלך לפני שאתה רוכש אותו.

וודאו האם הסוכן שלכם מייצג גם את הקונה וגם את המוכר, חובה על הסוכן לתת גילוי דעת ושהדבר יהיה מוסכם על ידי שני הצדדים.

ודא שאתה מודע לכל הבעיות הסביבתיות האפשריות. נכס עם בעיות פסולת מסוכנות עלולות לגרום לך כבעל נכס לאחריות אישית ואתה חייב להיות מוכן ומסוגל לענות על צורכים אלה, ללא קשר לשאלה האם אתה אחראי באופן ישיר להם.

מאמר זה סיפק לך בסיס טוב כדי שתוכל להשתמש בו לעסקאות שלך, בכל מקרה המשך ללמוד יותר ולשמור על קשר עם הזדמנויות חדשות באזור שלך.

דברים שיש להימנע מהם כאשר מחפשים נדל"ן מסחרי להשקעה

ברכישת נכס מסחרי טמון רווח רב יותר מאשר רכישת נכס למגורים. דבר זה מקשה על מציאת הזדמנויות  טובות. הנה מגוון טיפים שיעזרו לך בקבלת החלטות מושכלות יותר בנוגע למיזם נדל"ן מסחרי.

לפני רכישת כל נכס, על הקונה לבחון את רמת ההכנסה של המקומיים ורמות ההכנסה של העסקים המקומיים. אם אתה מסתכל על נכסים שקרובים למקומות ציבוריים כמו אוניברסיטה, בתי חולים, או חברות גדולות אחרות, ייתכן שתוכל בעתיד למכור את הנכס מהר יותר ובסכומים גבוהים יותר.

למעשה כמות הידע שתוכל לצבור היא אינסופית כך שחובה עלייך ללמוד את נושאי הנדל"ן באופן קבוע.

עסקות הנדל"ן מסחריים הן באופן אקספוננציאלי עסקאות מורכבות יותר וארוכות יותר מרכישת בית מגורים. אתה המשקיע צריך להבין שלמרות שמדובר בהתחייבות עצומה, במידה ותהיה חרוץ הרווח העתידי רב ביותר.

כשהנך מתלבט בין נכסים מסחריים, שניים או יותר, עדיף להסתכל על דברים בקנה מידה גדול יותר. באופן כללי, זה למעשה מצב דומה כאשר אתה קונה דבר כלשהו בכמויות גדולה בחישוב של כל יחידה ויחידה.

אתה צריך לנסות להבין את ההכנסה הנקייה של נכס המסחרי שלך (NOIׂ).

כאשר אתה מחפש לרכוש מגרש להשקעה, ישנם הרבה דברים שקובעים את הערך של המגרש. עלייך להבין את כל המשתנים בקביעת ערך מגרש על מנת  למנוע בעיות גדולות יותר שעלולות להתרחש לאחר המכירה.

בעת חיפוש אחר נכס עלייך להתייצב פיזית באזור ולהתהלך בשכונה ומסביב לה לפני שאתה מחליט על רכישת נכס. יחד עם זאת, אם המוצרים או השירותים שלך נועדו לשרת את אלה שהם מעוטי הכנסה כמובן שעלייך לוודא שהכנס יהיה בקרבת קהל היעד שלך.

השתמש באמצעי פרסום השונים על מנת לחפש (או למצוא) מודעות בנדל"ן מסחרי. אנשים נוטים בטעות לחשוב שנדל"ן מסחרי מחפשים רק אלה שנמצאים בקרבת מקום למרות שהדבר אינו כך כלל וכלל. ישנן משקיעים פרטיים רבים המעוניינים בנכסים בזול או במחיר סביר מחוץ לשטח המידי והקרוב שלהם במידה והמחיר הוא נכון.

צא לסיורים בכל נכס שאתה שוקל. השתמש באנשים מקצועיים כמתווכים בזמן שאתה בודק מאפיינים שונים. ברגע שבידך כל הפרטים הרלוונטיים הגש את ההצעה שלך והתחל במשא ומתן. לעתים המשא ומתן מתארך ולכן חובה עלייך להעריך את הנכס שוב למקרה שהתנאים הסביבתיים השתנו.

הכן רשימה מדויקת וברורה של המטרות שחשובות לך בחיפוש נכסי נדל"ן מסחריים. רשום את הדברים שאתה אוהב וחשובים לך כגון האם קירבה לתחבורה ציבורית חשובה לעובדים שלך, כמה מטרים רבועים מינימלי ומקסימלי אתה מעוניין בנכס, האם למספר החדרים יש חשיבות, האם יש חשיבות לכמות חדרי הישיבות, חדרי מנוחה, מספר מקומות החנייה לעובדים וללקוחות,

הכנסות והוצאות

לברר האם יש הטבות מס כלשהן בזכות ההשקעה בנדל"ן המסחרי (ישובים באזורים מסוימים, העסקת אוכלוסיות מסוימות). ישנם משקיעים אשר יקבלו ניכויי ריבית, בנוסף להטבות פחת.

להיות מודע לעובדה שיש תוחלת חיים קשורות לכל נכס. הבניין עשוי להזדקק לשיפורים משמעותיים כמו גג או חיווט מחדש כולל. כל הבניינים צריכים בסופו של דבר תחזוקה, אהיה מוכן להתמודד עם בעיות אלה לטווח ארוך.

נסה למקד את תשומת הלב שלך על סוג השקעה אחד בכל פעם. בין אם זה בניין משרדים, השכרת דירות או סוג אחר של השקעה מסחרית.  כל אחד מההשקעות אלה יצטרך את מלוא תשומת הלב שלך ותוכל לתפקד טוב יותר עם אחד בלבד מאשר רבים אחרים.

ודא שאתה מבין את ההשלכות של הנושאים הסביבתיים. קיים חשש גדול שכאשר אתה משמש כבעלים של נכס עם בעיות של פסולת מסוכן אתה עלול להיות אחראי אישית לבעיות. כבעלים של הנכס, האחריות היא שלך להתמודד עם בעיות אלה, ללא קשר לשאלה אם אתה היה אחראי באופן ישיר להם.

אתה יכול לערוך או להוביל עלון בנוגע לנכסים מסחריים, או באופן קבוע לפרסם תוכן חדש באתר רשת חברתי כלשהי.

כאשר אתה חושב על רכישת נדלן מסחרי הכלל אצבע הוא גדול יותר, טוב יותר. למשל רכישת בניין עם 5 יחידות לא קל בניהול לעומת 50 יחידות מחמישה. בניין קטן דורש את אותה ניירת ומימון כבניין גדול יותר, אבל לטובת בניין גדול קיימת האפשרות לשנות מחירים לטובת משכירים אלו או אחרים שקיימת במידה קטנה מאד בבניין קטן בנוסף פגיעה בהכנסה ביחידה אחת בבניין קטן פוגעת משמעותית בהכנסה שלך כמשקיע מהנכס.

תמיד להיות על המשמר עבור מוכרים שיש להם מוטיבציה למכור ואחת המשימות שלך הן למצוא אותם, במיוחד אלה שנאלצים מסיבותיהם שלהם למכור את הנכס מתחת לשווי השוק.

עם זאת, כל מקרה ומקרה יש לו בעיות שונות, ולקבוע מה היא ההשקעה הטובה ביותר עבורך.

התייעץ עם שותפים לעסקים או חברים וכדאי לבוא עם רשימה של מלווים פוטנציאליים. התייעץ עם גורמים אשר מלווים לך את הכסף וברר תוך כמה זמן הם מעריכים ייקח התהליך כולל ארגון הניירת שלך כדי לסייע להבטיח שאתה מקבל את ההלוואה המתאימה ובעיתוי המתאים לרכישת נכס מסחרי להשקעה.

לסיכום

יסודות הנדל"ן המסחריים האלה אמורים לעזור לך לבצע השקעות חכמות. תתרגל אותם על מנת ליצור ניסיון, גמישות וחשיבה מהירה בזמן שאתה בודק את השוק, תוכל להתמקצע בחיפוש אחר עסקאות שאחרים עשויים לפספס ואשר תוכל לייצר לך הכנסות גבוהות לאורך זמן.

האתר קומה 3, הנו אתר המתמחה בלוח מודעות לעולם הנדל"ן המסחרי. הנך מוזמן לפרסם ולחפש נכסים מסחריים להשקעה.