ארנונה לעסקים

איך לשמור שלא ימכרו לכם את הבית? – רישום זכויות בטאבו

רכשתם דירה, בית או מגרש לבניה? האם אתם ערים לחשיבות של רישום הזכויות בטאבו? עסקה במקרקעין מסתיימת רק לאחר הגשת בקשה לרישום זכויות בטאבו ואישורה. אז מהם סוגי רישומי הזכויות השונים בטאבו, כיצד מגישים בקשה לרישום בטאבו (בלשכת רישום המקרקעין) ומה עוד חשוב לדעת…

סוגי רישום בטאבו

כדי להבין את סוגי הרישומים בטאבו הקיימים במדינת ישראל, חשוב להבין תחילה, את המשמעות של כל אחד ואחד מהרישומים, וזאת לאחר בדיקת רישום בטאבו פשוטה (להרחבה קראו המאמר הוצאת נסח טאבו):

• בעלות– משמעות רישום בטאבו של "בעלות" היא כי אנחנו ורק אנחנו הבעלים היחידים של הבית. ואנחנו יכולים לעשות בו ככל העולה על רוחנו, בכפוף להגבלות כאלו ואחרות שהדין מטיל עלינו.
• שכירות– משמעות רישום בטאבו של "שכירות" היא כי יש לנו את הזכות להחזיק ולהשתמש בבית, עבור תמורה לתקופה מסוימת ולא לצמיתות.
• חכירה וחכירה לדורות– משמעות רישום בטאבו של "חכירה" היא בעצם שכירות שהתקופה שלה עולה על 5 שנים. "חכירה לדורות" היא שכירות לתקופה שמעל 25 שנים. טיפ קטן בהקשר זה, כאשר תשמעו את הביטוי-"הנכס בחכירה" או "קרקע מנהל",  הכוונה היא לנכס נדל"ן הרשום בטאבו והמנוהל על ידי מנהל מקרקעי ישראל. במקרה זה המדיה היא הבעלים והמחזיק בנכס נקרא חוכר. בדרך כלל, חכירה ממנהל מקרקעי ישראל הינה לתקופה של 49 שנים כאשר בסוף התקופה, מוארכת התקופה לעוד 49 שנים.
  • נציין כי הרישום בטאבו יכל לכלול הערה כי "החכירה מהוונת". חכירה מהוונת היא חכירה בה דמי החכירה השנתיים שולמו מראש על ידי החוכר.
• משכנתא– משמעות הרישום בטאבו של "משכנתא" על נכס, היא כי ישנן זכויות שיעבוד בנכס לאחר ומבחינתנו לא ניתן להעביר זכויות בנכס בלי אישור האחר.
• הערת אזהרה – רישום בטאבו המהווה איתות כלפיי כולם כי בנכס הזה נעשתה התחייבות בכתב לעשות בנכס עסקה או אפילו להימנע מעשיית עסקה. לרישום הערת האזהרה ישנן שתי מטרות עיקריות:
  • להודיע ולהזהיר, כשמה כן היא, כי כבר קיימת התחייבות לגבי נכס זה (דוגמא: נחתם לאחרונה הסכם למכור את הנכס).
  • למנוע מהבעלים או מהחוכרים של הנכס לעשות עסקה נוספת עם מישהו אחר.

מה כוללת בקשת רישום טאבו

1. הבקשה לרישום בטאבו צריכה להיות ממוענת ללשכת הרישום האזורית בהתאם למיקום הנכס.
2. את הבקשה יש להגיש בכתב על גבי מכתב הנלווה לשאר המסמכים הדרושים לרישום כלשהו.
3. ניתן להשתמש בטופס הבקשה לרישום מקרקעין הכללי, מאתר משרד המשפטים. במשרד המשפטים ניתן גם לברר אם הוגשה בקשת רישום בטאבו לנכס.

מסמכים נדרשים לרישום בטאבו

המסמכים הנדרשים לרישום בטאבו משתנים בהתאם לסוג הרישום בטאבו:

• בעלות (מכר): לרישום בעלות בטאבו יש לצרף את המסמכים הבאים:

1. אישורי מיסים: תשלום מס שבח, תשלום מס רכישה, תשלום מכירה, אישור מס רכוש (משנת 2001 אין צורך ממשי באישור זה) או פטור מכל אחד מאלו.
2. אישור תשלום מיסי רשות מקומית לרבות היטלי השבחה, בתוקף ליום ביצוע העסקה.
3. שטרי מכר  חתומים ב- 5 עותקים מודפסים ללא כל תיקונים ושינויים. יש צורך לצרף ייפוי כוח במידה ועו"ד חתם בשם הלקוח.
4. עותק מקורי של הסכם המכר (החוזה שלנו) חתום.
5. נסח טאבו.

• שכירות: חוק המקרקעין קובע, כי כשהכירות היא מעל 5 שנים, חובה עלינו לרשום אותה בלשכת רישום מקרקעין. אלו המסמכים הדרושים לרישום שכירות בטאבו:

1. שטרי שכירות ב- 5 עותקים מודפסים ללא כל תיקונים, מחיקות ושינויים. יש צורך לצרך ייפוי כוח במידה ועו"ד חתם בשם הלקוח.
2. עותק מקורי של הסכם השכירות חתום.
3. נסח טאבו.

• חכירה: כשרשום בנסח טאבו – חכירה ממנהל מקרקעי ישראל, ישנם שני מצבים:
  • מצב א': אין צורך בהסכמת המנהל להעברת הזכויות.
  • מצב ב': יש צורך בהסכמת המנהל להעברת הזכויות.

ניתן להיוועץ עם עו"ד על מנת לבחון במקרה שלכם האם הנכם נדרשים לאישור מינהל מקרקעי ישראל.
המסמכים הדרושים לנכס הרשום גם בטאבו וגם במינהל:

1. טופס תקני של מנהל מקרקעי ישראל לבקשה להעברת זכויות.
2. הסכם מכר – אין חובה להגיש את המקורי, וגם נאמן למקור על ידי עו"ד יספיק.
3. נסח טאבו.
4. ייפוי כוח של המוכר לעורך הדין.
5. תצהיר העדר חריגות בניה חתום – אם מדובר בבניה נמוכה, כלומר בית צמוד קרקע, וילה וכיו"ב.
6. תשלום דמי הסכמה עבור המנהל במידה ומדובר בחכירה לא מהוונת.

לגבי נכס שלא רשום בטאבו, העניינים מסתבכים ואנו ממליצים לכם ליצור קשר עם עו"ד בנושא.

• משכנתא: לצורך רישום משכנתא בטאבו, על פי רוב ידרשו המסמכים הבאים:

1. שטר משכנתא חתום ב- 5 עותקים מודפסים ללא תיקונים ומחיקות.
2. אישור על תשלום מס רכוש (בדירות ובעסקים הרשומים בפנקס הבתים המשותפים אין צורך) בתוקף ליום ביצוע העסקה או ליום 31.12.1999.

• הערת אזהרה –  לצורך רישום הערת אזהרה בטאבו, יש להמציא את המסמכים הבאים:

1. בקשה לרישום הערת אזהרה.
2. ייפוי כוח במידה ועורך הדין חתם בשמו של אחד מהצדדים.
3. הסכם מכר (החוזה שלנו).

לידיעתכם, בקשה לרישום התחייבות לרישום משכנתא, היא למעשה רישום של הערת אזהרה,  כאשר הטפסים זהים ובנוסף לטפסים שציינו, יש לצרף גם בקשה מהבנק להתחייבות לרישום משכנתא.למידע נוסף קרא המאמר הערת אזהרה.

רישום בטאבו באמצעות עורך דין

כדי לרשום זכות כזאת או אחרת בטאבו, לשכת רישום המקרקעין דורשת כי מורשה מטעם לשכת הרישום יבצע אימות של חתימתנו על גבי המסמך עליו חתמתם. ברישום בטאבו, המורשים לבצע אימות חתימה הם עורך דין או פקיד מוסמך מלשכת רישום מקרקעין.
את כל הרישום בטאבו, ולרבות מילוי הטפסים, הגשתם, אישורם וקבלת נסח טאבו מאושר, ניתן לעשות באמצעות עורך דין מבלי שכף רגלנו תדרוך במדרגות לשכת רישום המקרקעין.

אגרות טאבו

כמו כמעט כל פעולת רישום במדינה שלנו, גם על רישום בטאבו יש לשלם אגרה. אגרת רישום בלשכת רישום המקרקעין יכולה לנוע בין 27 ₪ לרישום זכויות בעלות בטאבו ועד לסכום של 138 ₪ בעבור רישום הערת אזהרה או משכנתא בנסח טאבו. ניתן להסתייע בעו"ד על מנת לקבל את העלויות המדויקות והעדכניות של האגרות עבור פעולת הרישום בטאבו אותה הינכם מעוניינים לבצע. תשלום האגרה יכול להתבצע במספר דרכים.

קביעת תור לרישום בטאבו

חשוב לזכור!! לצורך רישום בטאבו של כל זכות, מלבד רישום הערת אזהרה, יש לקבוע תור לרישום בטאבו מראש. החלופה האחרת היא הפקדת תיק הרישום בטאבו, אולם היא איננה מומלצת שכן הליך הרישום בטאבו לא יסתיים בהפקדה ויש להמתין לאישור הרישום בטאבו על ידי לשכת רישום המקרקעין אשר יישלח בדואר. לצורך קביעת תור, יש לפנות טלפונית ללשכת רישום המקרקעין המתאימה. לפרטים הוצאת נסח עדכני לאחר רישום – בדיקת רישום בטאבו

קבענו תור, הבאנו את כל המסמכים, הגשנו ואמרו לנו שבקשתנו בוצעה, מה עלינו לעשות כעת?
בטרם נשמח ונאמר מזל טוב סופי, חשוב מאוד לבקש מלשכת הרישום להוציא לנו נסח טאבו עדכני לאחר ביצוע הרישום בטאבו אשר יאשש את הרישום בטאבו ויהווה למעשה אישור הפעולה.

דנה פרידמן, קומה 3
www.koma3.co.il

www.koma3.co.il

www.koma3.co.il

הנכס המסחרי המניב (הנקרא גם השקעה או נכס מניב) מתייחס למבנים או קרקעות המיועדות להפקת רווח, או מרווח הון או הכנסות מהשכרה.
נכס מסחרי כולל בנייני משרדים, נכסים תעשייתיים, מרכזים רפואיים, בתי מלון, קניונים, חנויות, אדמות חקלאיות, מחסנים ומוסכים. במדינות רבות, נכס למגורים המכילים יותר ממספר מסוים של יחידות מסווגות כנכס מסחרי להלוואות וצרכי מס.

נדל"ן מסחרי מחולק בדרך כלל לחמש קטגוריות:

1. מלונות פנאי, בתים ציבוריים, מסעדות, בתי קפה, מתקני ספורט
2. חנויות קמעונאיות, קניונים, חנויות
3. בנייני משרדי משרדים, משרדי שירות
4. קניין תעשייתי תעשייה, משרדים / מחסנים, מוסכים, מרכזי הפצה
5. מרכזי בריאות רפואית, בתי חולים, בתי אבות

השווי הכולל של נכס המסחרי בארצות הברית היה כ 11 טריליון דולרים בשנת 2009, כפי שנמדד ופורסם בכתב העת Journal of Real Estate Management.
לדברי חברות הנדל"ן הניו יורקית Real Capital Analytics, יותר מ 160 מיליארד דולרים של נכסים המסחריים בארצות הברית נמצאת כעת בברירת מחדל או פשיטת רגל.
באירופה, כמחצית מ 960 מיליארד יורו חוב מגובה בנדל"ן מסחרי אירופי צפויה לדרוש מימון מחדש בשלוש השנים הקרובות, על פי PropertyMall, חברת חדשות בריטית.

ההערכה היא כי נכסים מסחרים אחראים לאבטחה תעסוקתית של 4 מיליון משרות ברחבי אירופה.

דנה פרדימן, קומה 3
www.koma3.co.il