נדלן להשקעה בישראל או ברלין

נדלן להשקעה בישראל או ברלין

בשנים האחרונות ניתן לראות מודעות מאירות עיניים המבטיחות לקנות נדלן זול בברלין כהשקעה טובה ולטווח ארוך ואשר מבטיחות שהמחירים אוטוטו עומדים לעלות.

המשקיע הישראלי הממוצע יכול למצוא את עצמו מתלבט האם השקעה בברלין אכן משתלמת ואיך היא במקביל להשקעה בארץ בנדלן פרטי או בנדלן מסחרי.

אספנו נתונים על הנדלן בברלין, מחירי שכירות, הוצאות הנלוות לאחזקת נכס, החוק בגרמניה ומה צופן העתיד לגרמניה ולעיר ברלין, הנתונים מצביעים על כך שרוב (אם לא כל) הדירות שהן זולות, כלומר מתחת ל 100,000 יורו הינן דירות ישנות מאד הדורשות תחזוקה רבה ושעליהן חל החוק הגרמני שאינו מיטיב עם בעל הדירה אלא עם השוכרים, לא ניכנס לדקויות של החוק הגרמני ובעיקר של העיר ברלין אבל בעיקרון אתה תאלץ כבעל דירה לשכור את שירותיו של משרד עורכי דין שיעזור לך לטפל בכל הניירת ובשפה הגרמנית (אין שימוש בשפה האנגלית), שימוש במשרד עורכי דין יחד עם הוצאות תחזוקה חודשיות קבועות ותחזוקה משתנה הופכת את השקעה בדירה שכזו ללא כדאית.

דירות של מעל 100,000 יורו ועד לגובה של 500,000 יורו (היורו נכון לכתיבת שורות אלה 4.7 ש"ח) הינן דירות שבהן נדרשת בדיקה מדוקדקת יותר מבחינת איכות הבניין, זמן בנייתו, מקומו, שכ"ד מקובל בבניין, עלות חודשית של אחזקה, הכרות עם ועד הבית (ועד הבית בברלין חזק מאד ושונה באופיו מישראל) והכרות עם החוק המקומי. עלייך לבחור בקפדנות את הנכס.

לבסוף יש את הקטגוריה של דירות מעל 500,000 יורו (2,350,000 ש"ח), לרוב הן יהיו דירות חדשות מהקבלן כך שהרבה מהחוקים הדרקוניים לא חלים עליהם כמו עלויות שונות ומשונות.

אם נחזור רגע לדירות זולות יותר, במידה ואפשר מבחינת עלות, עדיף לקנות בניין שלם עצמו כך שתמנע מועד הבית, מחוקי מיסוי מסויימים וחוקים אשר מגנים על הדייר ונגד בעל הדירה.

דבר נוסף שאינך כנראה מודע אליו הוא שבברלין ברגע שאתה קונה דירה אתה למעשה קונה חלק בבניין כולו, הדירה שלך היא כמו מניה מכלל המניות, מה שאומר שהוצאות חלות גם עלייך, למשל תיקון המרתף או הגג. כדאי להביא איש מקצוע שיבדוק את הנכס ויעדכן אותך בהוצאות צפויות.

במידה ואתה מעוניין לרכוש דירה ואשר גרים בה שוכרים, הזכות של השוכרים לפנייך להמשיך ולקיים את החוזה כפי שחתמו עליו לפני הרכישה.

שים לב, במידה ועדיין החלטת ללכת על דירות זולות יותר, כדאי לך לחשוב על אופציה של אי השכרת הנכס על בסיס קבוע וללכת על כיוון של השכרה על בסיס יומי כדוגמאת האתר airbnb שם התמורה היומית הינה גבוהה יותר מאשר שכירות, החסרון בשיטה זו היא שאין לך שום בטחון שהדירה תהיה פעילה בכל יום ויום.

לנוכח כל הנתונים לעיל ניתן לומר שההשקעה בדירה מפרוייקט חדש כדאית יותר ולו רק בשביל להימנע מהוצאות גבוהות כמו מיסוי, ועד בית, משפטית, אחזקה ועוד במיוחד אם אתה זר שרק מחפש להרוויח, מצד שני השקעה בדירה חדשה תהיה גבוהה מאד ולמרות השכ"ד הגבוה התשואה כבר לא נראית מבטיחה כמו שהמודעות הבטיחו לנו.

לסיכום הייתי ממליץ למשקיע המתחיל להימנע מלהשקיע בנדלן בברלין, במידה ואתה משקיע מנוסה הייתי ממליץ לך לחפש את הדירות הפחות זולות ואף היקרות.  במידה והחלטת כן ללכת לכיוון הזה, וודא שמלווה אותך עורך דין מקומי שיודע לנווט בהליכים המקומיים וקווה לטוב. ואל תשכח שהשקעה בנדלן בישראל היא לא פחות טובה ולא פחות מניבה.

האתר קומה 3, הנו אתר המתמחה בלוח מודעות לעולם הנדל"ן המסחרי. הנך מוזמן לפרסם ולחפש נכסים מסחריים להשקעה או להשכרה.

2 תגובות בנושא “נדלן להשקעה בישראל או ברלין”

  1. כאב בית בגרמניה אומר.הכותב צודק במאה אחוז.אני לא מכיר משקיע שלא אכל אותה.אין בגרמניה מציאות.במיוחד
    בדירות ישנות.הבעיה היא שמוסר התשלומים נמוך מאוד.ואב הבית שמחזיק עובדים מחפש רק איך להוציא כסף מהמשקיע.במיוחד בתיקונים בבנין שבהם הוא מקבל אחוזים מחברות השיפוץ.וכמו שנאמר אל תקנה במה שאי אפשר לגעת בו.תתרחקו מהשקעות בגרמניה.

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *