כיצד להעריך שווי נכס

כיצד להעריך שווי נכס

כיום ישנן גישות המשמשות להערכת נכס נדל"ן מסחרי מנקודת מבט מסוימת אשר קובעת את מחיר המכירה האפשרי לנכס מניב בשוק הפתוח עם מספיק זמן לשיווק על ידי מוכר שאינו תחת לחץ, מידע מלא על תנאי השוק ובנוסף קונה עם ידע רב שיכול לממש את הרכישה גם ללא לחץ מיותר ולפעול בטווחי ערכים הנגזרים מהשיטות המקובלות ולאחר קבלת מסקנה סופית כולל ביצוע התאמות למשתנים השונים המייצגים תהליכים המשמשים לקביעת שווי השוק של נכס בתנאים מסוימים ובזמן מסוים.

שינויים במשתנים יהיו למשל: הנכס פנוי, מכירים תחרותיים, פחת, התיישנות כלכלית או פונקציונלית וכו.

ישנן שלוש שיטות המשמשות למציאת טווח ערכים לנכס מסחרי ואשר מהם ניתן למצוא את המחיר הסופי- גישת ההכנסה, גישת העלות וגישת המכירות. ניתן להשוות ביניהן ולכל אחת יש התהליך שלה לחישוב ערכו של נכס.

גישת הכנסה – קובעת את הערך של הנכס הנדל"ן המסחרי כנגזרת מהרווח התפעולי הנקי שלה ביחס לשיעור ההיוון המקובל והקשורה לנכס המייצגת את הסכום לאחר ההכנסה ברוטו דרך הרווח ודרך הכנסה משתנה פחות הוצאות הקשורות להפעלת הנכס. הערך המחושב מגישה זו נחשב יותר מדויק ומעיד על השווי האמיתי של הנכס במיוחד לאור ההשוואה עם שתי הגישות האחרות בהמשך מאמר זה.

גישת עלות – קובע את הערך של הנדל"ן על ידי חישוב שווי נוכחי והיכולת לייצר שיפורים בפחת בניכוי עלות להתיישנות פונקציונלית וכלכלית; כמובן שהקרקע הבסיסית היא לא ברת פחת. התקדמות טכנולוגית, שינויים פרוצדורליים, התייעלות, רצונות של משתמשי הקצה ועוד יכולים להפחית את ההשפעה של ביקוש לבניין או חלל להשכרה ביחס למלאי חדשים יותר.

גישת מכירות– קובע את הערך של הנדל"ן ממכירות היסטוריות של נכסים דומים בשוק עם התאמות למאפיינים שונים. הקצאת ערכים לתכונות אלה או היעדרה והוספה או הפחתה של הדולר אשר משתקפת בעלייה או ירידה בשווי המיוחס. תהליך זה שואב את נתוניו מפעילותו במכירות בשוק ורכישות / המכירות ההיסטוריות של נכסים מאותו הסוג, למשל קמעונאות, תעשייה ועוד תועדה בעסקאות ואשר כוללים עסקאות מימון.

המידע הקולקטיבי המתקבל מכל גישה מנותח עם משקל שניתן לשיטות המתאימות בהתאם לאופי של נכס הנושא, איכות הנתונים הזמינים לגישה והמטרה של הקצאת הערך.

הנכס המדובר משפיע על השיטה שנחשבת מתאים ביותר לקביעת השווי.

מנקודת מבטו של משקיע, לגישת ההכנסה ניתנת בדרך כלל יותר שיקול מאשר האחרים ביחס לנכסים מסחרייים בשוק הנדל"ן. אפילו הערך של הקרקע קשור לשימוש בו או שימוש פוטנציאלי מגויס באמצעות ייעוד קרקע וזרם ההכנסות שניתן להשיג מהשיפורים.הערך הסופי שבו ניתן לרכוש כולל את כל הגורמים והמשתנים הרלוונטיים לנדלן והניסיון של פרט מצייר את ערך הנכס.

2 תגובות בנושא “כיצד להעריך שווי נכס”

  1. היי,
    נתונן לי שבקומת הקרקע ישנן:
    חנות בשטח 84 מ"ר מושכרת בדמי שכירות חודשיים של 15,120 ₪/חודש לעוד 5 שנים.
    דמי שכירות למ"ר בשוק החופשי הינם 200 ₪/מ"ר/חודש.
    שעור היוון לדמי שכירות בשוק החופשי 7.5%
    בתקופת השכירות יש לקבוע שעור היוון ולנמק הקביעה.

    ועוד חנות מלבנית בשטח 96 מ"ר עם רוחב חזית של 6 מטר.
    דמי שכירות בשוק החופשי 200 ₪ למ"ר
    שעור היוון 7.5%
    הניחו מקדם שוליות לשטח עורפי 0.8
    יחס אורך חנות/רוחב חזית אופטימלי הינו 2, השטח שמעבר לכך הינו שטח עורפי.

    איך אני אמור לחשב את השווי של החנויות?

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *